康桥四高之海尚康庭交通SMOT分析

kaliven

amazheng 发表于 2013-6-17 14:10
kaliven，你的帖子我早就看过了，你也没讲出什么新鲜玩意，而且缺乏条理。其实对于事实描述的部分，我和你基 ...

我12年就忽悠了一个打算买4高的同事直接卖印象春城了.
当时116万左右2房.然后各种税费算下来40万打不住。

而同期印象春城尾盘160万出头之需要42万首付+1.5%1年后刷的契税。
你说他为什么要选2手秀康新城。高通胀背景下。尽量多贷是王道。


同样道理放在现在。

jaycancer

分析的挺好的呀，关键康恩路那边造一个行人能过的小桥，可通行人和自行车就够了，千万别大桥。

kaliven

jaycancer 发表于 2013-6-17 17:33  分析的挺好的呀，关键康恩路那边造一个行人能过的小桥，可通行人和自行车就够了，千万别大桥。

问题是他大叫的利好，完全基于一个不存在的桥上。它就这么信誓旦旦的说这一定能成没有任何难度

landboard

kaliven 发表于 2013-6-17 17:38
问题是他大叫的利好，完全基于一个不存在的桥上。它就这么信誓旦旦的说这一定能成没有任何难度

还是有点难度的。。。。

amazheng

kaliven 发表于 2013-6-17 17:38
问题是他大叫的利好，完全基于一个不存在的桥上。它就这么信誓旦旦的说这一定能成没有任何难度

它是谁？主贴分析了这个风险，全贴下来也就有一个人阅读理解能力没过关说没有任何难度还是一定

amazheng

kaliven 发表于 2013-6-17 17:27
我12年就忽悠了一个打算买4高的同事直接卖印象春城了.
当时116万左右2房.然后各种税费算下来40万打不住。 ...

放到现在，你说的印象春城40万搞得定两房，基本是瞎说。就是在当时，160万总价就算新房，我怎么算这首付也不止40万啊

不算税费，160*0.3也是48.

你如果说当时，如果就尾盘来说，购房或许会便宜一些，但新房尾盘购入技巧也不小，很看眼光和机遇，有的不少终日不见阳光或者靠垃圾房的，如果你朋友买到尾盘，也挺好，那我恭喜他，但你说的情况，不具有复制性，你来刷优越感的虚荣或许满足了，但你的意见有任何建设性嘛

amazheng

jaycancer 发表于 2013-6-17 17:33
分析的挺好的呀，关键康恩路那边造一个行人能过的小桥，可通行人和自行车就够了，千万别大桥。

嗯，我也正是指这个，有一定风险的，事情太小，政府未必管。人心不齐，自己出钱集资又不一定那么好办。（看看论坛讨论的风气就知道，静心讨论都难，更别说齐心干活了，风险是有的，钱不多，往往装逼，刷优越感的人，占小便宜的人很多，一座小桥小区自己修，几年过去还在扯皮，很常见的）

StevenQi

kaliven 发表于 2013-6-17 17:02
何必抠字眼.你们几个都是近期买房的.一口说话那时当然的.
是3倍.少数房东5300( DQ户不说了)拿的房.到现在 ...

我只是说三倍有点怀疑而已

但是 论实打实的涨幅，确实没有其它地方来的比较快。 这也是应为几个有力条件还没真正落实。
16到龙阳路，  迪士尼跟罗南大道。  其实 他这里涨也是这几年的事情， 当初还是荒凉一片的， 这里变化其实挺快的， 你不觉得？  

另外我也没买海尚康庭， 却是如你说所。 买的早的房东， 出租却是是个好选择， 既然租金能高，是不是也表示 房间也能涨呢？  租金跟房价是挂钩的吧...

amazheng

kaliven 发表于 2013-6-17 17:20
下一个5年我可以打赌海尚涨不过明天华城这些只比海尚高20%左右的楼盘.
因为下个5年是18号线的5年.这些沿线 ...

刚需搞得定明天华城的就去搞明天华城，还是稍微贵一点的。搞不定的，东四高也是一个选择。

刚需也分好几种的，钱多的刚需钱少的刚需都不一样，那有的就差点钱买不起印象春城和明天华城的，你说怎么办，推荐让人存钱等似乎也不好吧。

明天华城现在二手单价18000+，东四高15000+，这就看自己有多大肚子吃多少饭咯，我主贴什么时候说过印象春城明天华城比东四高差嘛。不光我认为，市场也认为春城华城比东四高好，这价钱也好。

明华靠康沈路是优势，但如果无视东四高靠将来迪斯尼西大门的秀浦路这种潜在变化，也是不可取的。

（当然，对于明华和春城，其实还是有所不同的，春城绝对属于周浦楼王，明华实在离年家浜路太远了，繁华也是说说的，去万达走走还是不少路，而且周浦监狱，变电站这些不利因素，明天华城还是不如春城的，有实力选春城没错，但话又得双回来，春城那个价，三林的凌霄苑一对比，显得凌霄苑又更好，扯远了）

amazheng

kaliven 发表于 2013-6-17 17:03
一个自我管理都做不到的小区,你打算筹集资金在外部建立一个桥?又不是自己的地凭什么让你建.
这需要多大 ...

这个风险我主贴提到过，万一地铁通了桥修不起来，就悲剧了。

只能指望一波迪斯尼的市政建设了。我平时工作生活在南码头地区，亲眼可能了这种面子工程的威力，原来南码头沿路一路臭烘烘的小龙虾麻辣烫，硬是给平改尖，餐饮停业，整治完之后，市貌确实看起来舒服很多。

如果2016年迪斯尼开园前这条5米不到宽的桥修不出来，那就估计有的搞了。

在瓷器国，大家懂的

kaliven

amazheng 发表于 2013-6-17 21:07
刚需搞得定明天华城的就去搞明天华城，还是稍微贵一点的。搞不定的，东四高也是一个选择。

刚需也分好 ...

不讨论具体楼盘,我这个帖子的意思你根本就没明白.
当不满5不唯一的时候税费高达12%左右.
现在一套120万的海尚的2房现在可能还搞不定.差不多要130万了.
130*（30%+12%） = 54.6万。
这笔钱可以支持一笔180万新房的首付。新房契税往往半年到1年后交房才需要支付。还可以拉信用卡分期多的是方法减小压力。180万新房，基本能搞定2万的均价90平的房子了。
多数人尤其是靠自己的人面临的主要问题是首付，而不是月供。月供有公积金分摊。其实压力没那么大。打个比方，小夫妻俩收入有个10000税后。公积金差不多就应该有2K+。两人收入各7. 5k。公积金1050/人。而100万贷款30年每月5.6k左右。公积金顶掉以后，每月负担3.3k。收入1/3压力并不大。而现在最大的问题是首付储蓄跟不上房价的上涨。多数人面临的是首付的压力。能存够55万的人。家庭收入起码在15k朝上，房贷负担能力要更强。面对高通胀最好的办法就是多贷款。同样的首付为什么不选择更多的房贷，更舒适的居住环境的新房。

如果觉得楼市会跌，保守点没问题。如果觉得楼市长期不会跌。我还是劝买房者激进点尽量买楼盘品质比较好点的。万一以后实力不足，也可以选择不折腾。折腾的成本现在也越来越高了。这里也给买房者一个办法。买新房，首付刷信用卡。然后拿着购房合同到公积金管理中心要求提现。体现后还信用卡。适合公积金余额较多的人。公积金月供用来还商贷。有超过5万以上余额建议使用。5万余额总房价能高15万，10万房价能高30万。选择也大多了。至于损失的那点利息。房价涨幅很容易填满的。

回头看看满5唯一的情况。满5唯一税费极大减小。但是满5唯一的结果并不是所有的利益归买房者。在市场上任何的税费都是买卖双方分摊，分摊比例由市场上的强弱决定。因为买房者是弱势，所以税费往往是买房者负担。减税的利益往往主要由卖房者获取。满5唯一的结果就是房价的上涨知道达到一个平衡。这个平衡点就是买卖双方的利益分割点，一定比不满5唯一低，也一定比不满五不唯一去掉税后高。多数的利益是房东获得。所以当满5唯一后，买房者的总支出会略微减少。仅仅是略微而已。比如一套100万的房产假设税费是12万。买房者支出112万。当满5唯一后假设税费减少到2万。房东可能会将价格提升到108万甚至110万。买房者总支出到110万或者干脆是112万。在这种情况下，买房者获得的唯一的好处是首付资金的减少。只需要46万就能买下房子。

所以四高2手房只有在满5唯一后才具备和总价高近40%新房的竞争力。否则，没有什么优势。

kaliven

StevenQi 发表于 2013-6-17 19:19
我只是说三倍有点怀疑而已

但是 论实打实的涨幅，确实没有其它地方来的比较快。 这也是应为几个有力条 ...

租金恰好不是和房价挂钩的。海尚房价并没有超过11年高峰期。我记得高峰期达到了16k的样子，当时我的三房有人在安居客挂160万，而现在安居客最高只看到158万。可以说2年没长。
而这两年2房房租至少从1500涨到2200。09房价疯长的时候房租基本维持1000的样子

绿地东上海200万+的2房能租3000已经不错了。
租售比高说明相对安全。仅此而已。

kaliven

amazheng 发表于 2013-6-17 21:07
刚需搞得定明天华城的就去搞明天华城，还是稍微贵一点的。搞不定的，东四高也是一个选择。

刚需也分好 ...

谈到搞不定了。那么就不是选择了。选择的意思是同等可选。高不定的意思是，没办法了。
所以说，如果资金不足，四高没问题。谁叫你资金不足，那些缺点你都要自己承担。
但是如果你资金有余地，有选择了。四高就不一定是个好选择。资金一定要用足。不要留余地。过去5年我这里教训就很明显了。
LZ说到的那些现在都已经在房价中体现了。多数都是区域的优势。各个房子的房价差异已经很清晰的市场化了。很多周浦的盘不过高过海尚20%出头点。这种情况下四高以后就是随行就市。跟随周浦板块的涨跌。事实上过去2年来看四高没有长。而其他的那些明天华城之类的已经长了一些了。四高事实上是略微落后的。考虑到部分满五唯一和动迁满3年带来相对涨幅。四高落后这些10%怕是不止。

08年的年中的时候情况是不同的。当时东上海15k，中邦12k，老街10k，城中10k。而海尚只有6k。。美林8k2手，翔凌苑8.5k超大房型。当然如果能扛到08年底，7500的康桥清水湾，8900的中邦。8500的印象都是有的选的。不过那时候情报不足。谁也不能预料房价能跌那么多。任何一个盘都高过海尚40%。所以那时候买入四高算是一份不错的投资。

kaliven

在我看来首付不足，最差的办法用信用卡拉掉差额。然后分12期或者8%消费贷款，然后分期还掉差额也比品质上做大幅退让好。
前提是你看好楼市，还有就是资金流比较充裕。

补充下，我听到消息，可能银行未来会不允许首付刷信用卡了，外地建行听到的一些风声。要用的赶紧了。

kaliven

amazheng 发表于 2013-6-17 21:12
这个风险我主贴提到过，万一地铁通了桥修不起来，就悲剧了。

只能指望一波迪斯尼的市政建设了。我平时 ...

到时候可以看2年不远，真不知道你的信心哪里来的。