康桥四高之海尚康庭交通SMOT分析

【晟】情难却

amazheng 发表于 2013-6-7 15:40
不要的，你可能不太了解11北三站头在哪

你最近是不是急着出货啊？呵呵呵 还是只是一厢情愿地认为自己的小区好，这个可以理解的。

landboard

【晟】情难却 发表于 2013-6-7 17:07
就在尚德学校旁边啊，汤巷旁边。直线距离1.3-1.5公里，实际走要绕路3公里左右，从西门出发

非正常手段两公里。就是从那个小学的东面小路走。不过要看你体能能不能爬上那座桥，呵呵

paopaotang

在秀浦路边上吧，可以去康新公路站，就在秀浦路中间修。

amazheng

【晟】情难却 发表于 2013-6-7 17:07
就在尚德学校旁边啊，汤巷旁边。直线距离1.3-1.5公里，实际走要绕路3公里左右，从西门出发

直线距离1.1，你说1.3我也算了，这-1.5怎么来的撒。
这个要从东门走，目前确实是你的走法西门出发。

如果你仔细看别人的帖子而不是这么急不可耐，我在主贴里讲的很详细，东门出发，期望打通北面到秀浦路的桥，这河宽也就5米不到，等地铁通了，完全有望解决。

当然，风险我分析进去了，个人感觉这个风险不大。

至于出手不出手这个是我个人隐私，我只纠正你一些错误信息，以免你的信息造成误导。

撑到死都不到1.3的直线距离，你要写个1.3-1.5，玩统计局那套有意思嘛

kaliven

LZ这种分析水平要忽悠人接盘？


我08年的帖子在这里。
http://haishangkangtingxkxc.soufun.com/bbs/1210231942~-1/118814824_118814824.htm

你对交通的分析不比我5年前的文章好多少。5年前东边小河没有封闭是有小路的。1.44公里
我最想驳斥你的就是小区东门到11南三康桥东路站只有1.5公里步行可置。
我就在小区东门边上。小区由道路封闭并不能直接的上秀铺路。需要绕道康达路这一绕从东门到秀铺路罗山路路口就是1.8公里。至少现在没有任何规划康恩路能直接连接到秀浦路上。顺便说说在罗山路和地铁都没开通的条件下，康恩路是一条很惬意的路，车辆少，有些不错的绿化，还有小河，夏日夜间很多纳凉的人群。有车的条件下我并不希望未来这条道路直接通到秀浦路。


然后你参考下2楼的规划。
http://club.metrofans.sh.cn/thread-128615-1-1.html
你怎么步行从秀铺路到秀沿路。从这个地块内部走明显就是绕路。
只有沿着罗山路步行。

姑且算罗山路有地面交通。罗山路允许行人步行。从秀浦路路口到康桥东站也有1000米+。
不要告诉我为什么康桥东站在这里，论坛里面你自己去找帖子去。


两项加起来有2.5公里按照人的正常步行的速度。40分钟你能走到就不错了。

回头说说，东四高我现在看淡。东南两个四高的问题就是管理很差。房价折旧很快。自住上来说很难接受外环附近还是老公房的水平。不过这也算是个优势。买房的人不需要为地块上的建筑支付太多。如果说要有价值，这地方2房很适合用来作为出租房。而且最近2年房价基本没有上涨，但是租金基本一直在涨。装修房现在看海尚都挂到2.2k 附近了。而房价才120w。差不多2.x%的租售比。2倍价格的绿地东上海出租价格要能到4.5k+ 是很困难的（高档装修给外国人也许可能。不过能有多少需求很难说）。2房在浦东内环东城片区才有这个价格。那边两房基本在300万-400万。老社区260万+才能有这个水平.

至于未来的行情,我认为东四高最大的障碍就是西部的高压带.这个高压带的存在使得周浦镇上的发展被隔绝开.周浦镇如何发展与四高基本没多大关系.那边的资源过不来.步行到周园路就会发现那边还是很繁华的.可是就是过不来。所以我认为高压不撤价格会始终落后于周浦镇。未来很可能落后南四高。除非张江至周浦直达公交开通并经过小区附近。东四高的未来在于北面张江人口导入。

回头看看东四高。08年开盘6000到现在。除开少数1房，3倍价格都不到。而这5年内地段稍好点的地方3倍价格比比皆是。不能不说落后大盘甚多。整体上来说随着交通改善一定会有补涨。但是我个人觉得还是对现有房东而言。转手接盘的人来说因为中间费用成本，很难说有超越大盘的走势。

kaliven

amazheng 发表于 2013-6-8 11:02
直线距离1.1，你说1.3我也算了，这-1.5怎么来的撒。
这个要从东门走，目前确实是你的走法西门出发。

你这个主贴最大的亮点在于拒礼康桥东站1.3公里。
但是这句话的前提建立在一个没有任何规划现在不存在的桥上。
你还说没有任何风险？

买房已此为基础是有风险的。

reallpw

kaliven 发表于 2013-6-15 19:37
LZ这种分析水平要忽悠人接盘？

顶，就算我没车，我也不希望康恩路连上秀浦路。
而且也看起来不太可能，康恩路太窄了，并且没有希望拓宽，这边的设计就是康达路是进出口的。

秀浦路

@kaliven说的很好，刚刚回顾之前有人拿周浦东站和广兰路比，看来都是这个高压线惹的祸，与周边的发展完全隔离开了，如果高压线能撤，那围绕周浦公园，迪斯尼的区域估计发展能够畅通无阻

amazheng

kaliven，你的帖子我早就看过了，你也没讲出什么新鲜玩意，而且缺乏条理。其实对于事实描述的部分，我和你基本是一致的。只不过对于11北3开通之后，康恩路与秀浦路是否能连通的预估或者说期望，我们有很大的不同。

风险我也提到了，万一康恩路那条4-5米宽的河都修不成一条跨到秀浦路的桥，那么东四高去康桥东站确实会很远。这我承认，也在风险里提到了。

我们的区别就是三点，一是你已经不住在东四高了，二是你不希望康恩路能于秀浦路通，三是你不认为能通因为目前没看到规划。
我嘛正好相反，我等地铁通了会住过去，我希望此路能通虽然会牺牲小区的安静但出行会方便，我也觉得像这样一座5米宽的桥，我们未必能了解到正儿八经的规划，这才多大点事情啊。

各抒己见，也没必要一上来就啥谁谁谁哪种水平也忽悠谁谁接盘。

我忽悠你了嘛？一线城市房价在高土地出让金，高通胀，高税费的大背景下，整体势头不可能逆转，对于刚需能有多大选择余地？市区你说翻三倍的地方，刚需买得起吗？（我也懒得反驳从08至今全市其实涨幅超过东四高的其实并不如kaliven说的那么多，更容易口水）有本事一下搞定500万买中环内次新房或新房的，我想也不会看到我这帖子

StevenQi

kaliven 发表于 2013-6-15 19:37
LZ这种分析水平要忽悠人接盘？

翻3翻的笔笔皆是？？  
请指教一下 ， 哪来那么多翻3翻的房源啊？

周浦东站附近  09年到13年， 因为房源 本身价格低， 因此才翻了近3翻。  

别的地方 涨的比东四高多， 这个好地段是肯定的， 但是 翻3翻 这个 有点牵强了。   

从2W 翻3翻   6W    ~~  四高小区这里  从 6K 到1.8K    ·~ 这才现实

只有云知道★

实在政府不肯造桥修路你们小区业主委员会自筹资金造嘛

amazheng

只有云知道★ 发表于 2013-6-17 16:30
实在政府不肯造桥修路你们小区业主委员会自筹资金造嘛

就是，有的人就是这样，他08年自己住在海尚的时候，吹得花好道好，现在改善住房了，回头把海尚又说得一无是处。

比如他上面说，小区管理乱，这是事实，但什么和老公房一样，这就又夸大了。再说老公房也是有好有坏，2000年左右的老公房，其实各方面还是很好的，也不要妖魔化老公房。

我自己认为还是比较客观的，在主贴里的观点，之所以没说小区物业这些问题，因为一个帖子里面，我只讨论交通这个侧面，因为最大的因素还是交通问题，真要展开说，那么又说和16号线板块无关，分析交通，这个就很合适。其他什么物业什么高压线，都于交通关系不大

kaliven

StevenQi 发表于 2013-6-17 14:29
翻3翻的笔笔皆是？？  
请指教一下 ， 哪来那么多翻3翻的房源啊？

何必抠字眼.你们几个都是近期买房的.一口说话那时当然的.
是3倍.少数房东5300( DQ户不说了)拿的房.到现在16000要说3倍也就勉强.多数房东在5800-6700之间买入.多数是没达到3倍的.
少数1房房东因为位置原因29万买入.这些房子现在90万卖掉不难.应该说有了3倍.
08年到现在3倍的房子很少?康桥清水湾.08年底7500.现在29000.4倍都快有了.从08年中来算那时候也不到1万.
要比郊区,嘉定,美兰胡涨幅都是超过3倍的.
要知道09年初周康比别人多了一波南汇并浦东的浪潮的.在这个基础上都没能跑过.

kaliven

amazheng 发表于 2013-6-17 16:36
就是，有的人就是这样，他08年自己住在海尚的时候，吹得花好道好，现在改善住房了，回头把海尚又说得一无 ...

一个自我管理都做不到的小区,你打算筹集资金在外部建立一个桥?又不是自己的地凭什么让你建.
这需要多大的行政能力.你以为是公务员小区?

海尚在过去5年超越了同板块的其他楼盘.
并不意味着下个5年还能超越同板块其他楼盘.

kaliven

下一个5年我可以打赌海尚涨不过明天华城这些只比海尚高20%左右的楼盘.
因为下个5年是18号线的5年.这些沿线的楼盘品质本身比海尚好.又能享受周浦镇的资源.

如果交通方面有什么意外的话.只有可能秀康新城附近出现一个大型公交枢纽.才有可能.

另外我说下海尚的物业我会继续持有.这里租售比还比较合理.什么时候租售比不合理了我再抛.