【转】绝对干货！对临港新城各个区域发展的看法！！！

天大地大水大

绝对干货！对临港新城各个区域的看法！！！

作为一名骨灰级房地产投资客，关注临港板块也很久了，尤其自贸区政策出台以后。说一下我对临港的看法，声明，我没有任何偏见，纯粹是自己的理解，异见者请勿拍砖。

首先，投资客是最难忽悠的，大家都以为会跟风，其实不是，专业的投资客对市场、价值有独到的见解，所以售楼处的业务员画的饼，我也不相信，我只相信自己的判断。

废话不多说了，我说说自己的看法。

主城区南汇新城，顾名思义，临港的核心城区，大大小小行政机构陆续搬迁过去，貌似前途一片光明。但是现状却令人堪忧，一座空城，4.5万的总人口，大学城的师生占了3.7万。人口明显不足，晚上更是不用提了，吃饭都找不到地方。偌大的一个主城区（面积比一个杨浦区还要大）只有一个农工商卖场（还不是永久建筑），当然有人会说，未来是光明的。但是看一个区域是否可以长久发展，决定因素是是否有源源不断的人口导入，纵观主城区规划，一环带商业、二环带绿化、三环带住宅、四环带大学，全是让客户掏钱的消费地。如果没有足够的就业支撑（产业支撑），实现外来人口的导入，虽然有人说，滴水湖周边周末人很多啊，但事实上，大部分人都是一日游，连在临港过夜都不想过，我们很难相信它有足够的前景。虽然目前政府在炒作，但是在资源配置高度市场化的今天，客户是否买单还是由价值决定的，主城区怎么样，你们自己去理解吧。

泥城，泥城属于老镇，S2高速路口第一站，号称是临港之门，可以说是占据了临港新城交通的咽喉，而且，由于其优越的地理位置，使得一些大型商业聚集，俨然在发展上已经领先主城区，大润发、星巴克的进驻就是明显的例子。据说，宝龙广场也在那边动工了，好像2015年开卖。唯一不足的是公共交通欠佳，暂时还没有通到16号线的公交车。但是泥城未来会有源源不断的人口导入，南邻重装备园区、物流园区，北临主产业区，因此，人口导入也绝对不是问题，是政府重点发展的方向。当然，人口的不断涌入，倒逼对于交通发展的需求，交通一定不是问题。可以类比一下，主城区就相当于嘉定主城区，泥城就相当于南翔，虽然政府倾向于嘉定主城区，但是我们看到发展最快的是南翔。

万祥、书院，实在不想多提，很多楼盘号称地铁盘，实则不然，距离地铁3公里。如果有时间去查下土地规划，可以发现书院地铁站周边土地都还没有出让（临港集团要在书院站周边规划要建造商务区，所以别想着会建住宅），所以，你想等到买地铁房，估计还要等很多年，至少要等到整个区域炒热以后，政府才会高价卖地铁周边的土地，如果你现在想买房，最好不要买在书院、万祥。前景或许会有，但是一定会等很久。

芦潮港，我去的次数不多，那个地方其实蛮尴尬的，尤其16号线地铁开通以后，客户估计更不想去买房了。想去趟浦东市区，都要到主城区转车，或坐地铁，不多说了，只能说一个偏远的地方。

2014年，房地产市场也不很太平，如果大家现在买房的话，建议买房型最好的、施工质量最好的，这样，才会保值，而且最重要的是，要看区域发展的现状，不要太看好远期。以后的事情谁也说不准。

客观分析临港地区仅有几个新楼盘：

【滴水湖馨苑】主城区南汇新城，户型尺度比较舒适，但剩下的都是大面积了，小区居住人口极少，主城区发展也堪忧。

【保利蔚蓝林语】主城区南汇新城，虽然是保利开发的，但是看过的都知道，户型尺度非常紧凑，很不舒适，楼间距真的很近，不要被它的绿化蒙蔽了对户型舒适追求。孰不知保利主打的是别墅，公寓仅仅是陪衬。

【丽都华庭】泥城，临港地区小区里景观设计和外立面最好看的一个楼盘，缺点就是一梯两户，公摊面积较大，得房率比较低。

【乾耀东港】泥城，与丽都华庭一路之隔，不看别的，从侧面对比一下楼面宽度就知道了，乾耀东港明显进深较长，导致采光、通风受限。

【凯德新视界】万祥，最大硬伤，房型排布，那种点式住宅，舒适度、采光、通风等一定不会好，很久没见过这种布局的住宅了，而且距离地铁那么远（虽然直线距离3KM，但实际距离约5.5KM）。

【紫菁庭】芦潮港，不知道怎么说，去看的少，号称是离自贸区最近的楼盘，但其实周边什么配套都没有，连个像样的大卖场也没有，是就是那个区位我也不会去买，估计他们本地买的多。


PS：动迁房真心不要买，后患无穷。

飞扬的神采

动迁房真心不要买，后患无穷。如何解释？

临港东海

l楼主去过综合区吗？综合区愿景已经明朗，它是仅次于主城区的次主城区，那里环境优美、交通顺畅、生活便利、规划合理，即使不开发也犹如人间仙境。

临港东海

新华网：在城市规划、自然生态环境、居住密度以及生活配套标准方面,临港新城甚至并不亚于诸如迪拜这样的全球著名购物中心。

秀沿路站

飞扬的神采 发表于 2014-7-22 09:47
动迁房真心不要买，后患无穷。如何解释？

动迁房一般环境不好，治安，楼道卫生，群众现象会突出些。  当然也有好的安置房小区，不过不多。

10108888

临港一年能卖个六七百套房子，导入2000多人，按照这个速度2020年临港人口可以冲5万

davedu

10108888 发表于 2014-7-23 08:48
临港一年能卖个六七百套房子，导入2000多人，按照这个速度2020年临港人口可以冲5万

还要看入住率。临港号称6年后要80万

10108888

davedu 发表于 2014-7-23 11:06
还要看入住率。临港号称6年后要80万

总共就那么几个小区，拿什么导入80万人口，现在地皮都荒芜不开工，到2020年临港能建成容纳10万人居住的房子就不错，还要看入住率，到2020年临港城区连10万人都达不到。
如果容纳10万人居住就得差不多有3万套房子，从数据上看出临港已售11143套，库存1819套，加在一起不过才13000套，还要再建设17000套，平均每年建设3000多套住房，相当于每年必须要开工建设3个以上的小区，临港2020年10万人困难重重啊。

wandsbest

10108888 发表于 2014-7-23 11:57
总共就那么几个小区，拿什么导入80万人口，现在地皮都荒芜不开工，到2020年临港能建成容纳10万人居住的 ...

原有人口你没算，不过临港现在的确还是发展缓慢。

10108888

wandsbest 发表于 2014-7-23 13:20
原有人口你没算，不过临港现在的确还是发展缓慢。

临港哪有什么原有人口啊，2/3都是填海造陆的地皮。

wandsbest

10108888 发表于 2014-7-23 13:39
临港哪有什么原有人口啊，2/3都是填海造陆的地皮。

有好几个镇呢，难道都是鬼镇？

法兰克福

wandsbest 发表于 2014-7-23 15:31
有好几个镇呢，难道都是鬼镇？

泥城，书院吗，这些都加起来最多二十万了。

wandsbest

法兰克福 发表于 2014-7-23 18:43
泥城，书院吗，这些都加起来最多二十万了。

20万人口就被你这样忽略了。。。

农村富余劳动力

泥城不错