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上海市区40%的老龄化率

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 楼主| 发表于 2020-10-14 09:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
先不说文章分析的对不对,这个40%的数据就很吓人了。上海应该早点开放户口的,人口上限设置的也太低了。

https://www.sohu.com/a/423651415_100151263

长假几个朋友聚会,从上海市区40%的老龄化率,聊到了楼市的未来
2020-10-10 14:08
长假和几个朋友聚会,有一个朋友家在外地,毕业后留在上海发展,租房在中心城区虹口区,他说每天早上他从宿舍楼下煎饼摊一路走到地铁站,不到一公里的路看不到比他更年轻的。我们都觉得他说得夸张了,但是事后我用手机一查上海市区老龄化程度,不由倒吸一口气,上海中心城区60岁以上老年人口占总人口比例虹口区41.1%,黄浦区40.5%,普陀区39.9%,其他区县分别在31%--39%之间。


41.1%的老龄化率意味着什么?意味着每10个常住人口里有4个是老年人,老年人不参与创造财富但是参与分配财富,刨去未成年人,10个人里面干活创造财富的只有4个人,从纯经济的角度来看,对经济增长的拖累是明显。一看到这个数据,我第一感觉是很惊讶,因为即使全球老龄化率之首的日本,2019年的老龄化率也只有27%,上海每个区的老龄化率都超过了日本平均水平,虹口区更是超过了日本老龄化平均水平的50%。

更重要的是,上海中心城区的老龄化率还在逐年提升,2019年虹口区、黄浦区和普陀区的老龄化率,与上年比分别提升了1.29、1.25和1.21个百分点,并在2050年前后达到峰值。


老龄化率对房价的影响几何?以一线城市上海为例,正常的普通本地人家都有3-4套房(80后90后夫妻一套,父母一套,岳父岳父一套),这是普通工薪阶层家庭,家境稍好的都不止一套。80后90后的父母一辈都是50后60后,25年后,80后90后的父母这一辈都80-90岁了,陆续退出历史舞台了,同时现在上海北京全国最低生育率城市,2015年上海生育率只有0.7%,就是说一对夫妻生育一个小孩都不到,这也从上海小学生在校数量得到印证。

目前,上海常住人口基本稳定在2400多万,2019年的最新数据为2428.14万,从2015年2019年,上海户籍人口有2年是负增长,3年正增长,总量没有大的波动,很明显,到了2045年,人均房屋拥有量将大大高于现在,房多人少已是必然趋势。

有人说,到时候可以放宽外来人口限制补充买房的新鲜血液,但问题是目前上海人口总量已经是国际超大型城市,2018年发布的《上海市城市总体规划(2017-2035年)》提出至2035年常住人口控制在2500万人左右。这意味着,从当前到2035年长达15年的时间里,上海仅剩下约70万人的增长空间。

所以,未来15年,00后10后将一个人继承爷爷爸爸上两代人的房源存量,同时外来人口数量又严格控制,届时房源买卖数量对比肯定是向卖多买少方向倾斜。

社会上普遍把买房当成信仰,是因为房价持续上涨20年,房价能够持续上涨20年,是因为我国20多年城市化,农村人进城,进城就有买房需求,我国城市人口由80年代3亿人增长到现在2016年的6亿多,城市中房源数量没有对应增加,房少人多所以房价涨,未来我国城市人口将会增长到8亿人,然后长期维持在这一水平,城市化进程告一段落,房价上涨的推动力自然也告一段落。

在很多方面,日本都能为我国提供借鉴意义,现在日本的年轻人工作几年都习惯继续租房而不是买房,最重要的因素是自80年代日本房价泡沫破灭以来再没有大涨过,既然过几年再买房价还是那个价,不如用手头的钱做一些更有意义的事情。


我自己是一个土生土长的上海人,我自己也就1套房自住,没有房产投资,我觉得即使北上广一线城市,买房最多也是保值,未来增值空间非常有限,反倒是资本市场,一些核心公司每年15%--20%的净资产收益率,3年5年后肯定远远跑赢房价。

人的共识一旦形成,短期是很难扭转,特别是当房价上涨预期成为一种社会普遍信仰的时候。我们这一辈人,已经很难理解我们的上一辈,在80年代为什么宁可参加超生游击队东躲西藏也要多生一个娃,因为在当年多子多福是一种信仰,同样,我们的下一代,看到现在新闻里很多人反复离婚结婚就为了多一个购房资格,他们会如何想?

今天周末不谈资本市场,就简单聊下楼市未来预期,希望对大家有帮助。
发表于 2020-10-17 18:49 | 显示全部楼层
"现在日本的年轻人工作几年都习惯继续租房而不是买房",以后上海也这样了,也无所谓“卖多买少”了
发表于 2020-10-19 15:40 | 显示全部楼层
对房价的预期现在已经处于转折点了
发表于 2020-10-19 20:20 | 显示全部楼层
控制人口所谓的大城市病就是无脑砖家的伪命题,人为干扰市场经济,大城市资源可以最大限度的利用,写字楼,公交系统,学校医院,小城市学校,医院都是空了一半,公交车也是运椅子
加油老人是块宝,照顾第三代,做家务,是青壮年踏实工作的有力后盾。
 楼主| 发表于 2020-10-19 21:28 | 显示全部楼层
ufocat2006 发表于 2020-10-19 20:28
加油老人是块宝,照顾第三代,做家务,是青壮年踏实工作的有力后盾。

再发展就不是照顾第三代而是照顾第8个一代和1个第四代了,12个老人,2个年轻人和一个小孩。你觉得这样经济会好?
发表于 2020-10-19 22:23 | 显示全部楼层
作为土生土长上海人,越发觉得上海这座城市已经越来越没有居住性价比了,作为80后见证着改革开放和城市发展,也是从那个挤公交挤地铁被人群潮水推着走去上班的年代过来的,但是说句实话,80后的工作意愿和积极性已经大大降低,上有老下有小的压力日渐明显,最担心的就是苦苦背了30年的房贷,到头来房价给你腰斩一半,哎,还不如去个二三线城市,房价七八千,弄个百来平,讨个贤惠的外地老婆,生2个孩子,买个小铺子开开小超市卖卖包子馒头乐得个贤惠。
发表于 2020-10-19 23:32 | 显示全部楼层
从下半年土拍来看上海房价还是要涨啊 当然老龄化严重的地区肯定涨不过年轻活力的地区
发表于 2020-10-20 00:09 | 显示全部楼层
把总规当中2035年常住人口控制在2500万人左右的指标作为做空上海房价的主要理由是站不住脚的,首先这个总规是可以调整的,第二,这个非户籍常住人口的统计口径也是可以调整的。没有居住证但是实际居住在上海的外地人究竟算不算常住人口?

土拍价格明显的上涨,楼上也说了。人口流入来说,小学的入学人数这个数据还是很有价值的。2018年上海的小学入学人数达到了31万,而这个数据在2000年才10.7万,在2010年也就13.7万。这个数据和切身观感也符合的,确实周边的小学班级数都在扩招,而40人以上的班级人数也普遍起来。

马太效应,强者恒强。往后财富,资源,人口向一线城市和区域中心城市聚集的趋势应该是不会改变。
发表于 2020-10-20 00:15 | 显示全部楼层
我前几天看了个信访帖子,某留美博士交大博士后因为疫情回国晚了,二个孩子错过了的报名时间,拿着有关部门的介绍信去黄浦区教育局要求插班照顾一下。也被区教育局以全区公办幼儿园无空余学位给弹了回来,可见公办幼儿园学位的紧张程度。
看潮 发表于 2020-10-19 21:28
再发展就不是照顾第三代而是照顾第8个一代和1个第四代了,12个老人,2个年轻人和一个小孩。你觉得这样经 ...

老年大部分时间都能劳动
琉璃色的雪 发表于 2020-10-20 00:09
把总规当中2035年常住人口控制在2500万人左右的指标作为做空上海房价的主要理由是站不住脚的,首先这个总规 ...

说得很对,我单位许多上海人同事都生二胎了
发表于 2020-10-20 09:54 | 显示全部楼层
市区老公房的老人多,但是新房和次新房的人口结构合理,另外,中外环有大量的中产阶级小区,年轻人很多,外环外的年轻人更多,去顾村、南翔看看。就我们经纬小区来说,老年比较少,小孩、年轻人、中年人很多,现在经纬早几年就要求人户一致了(小孩必须是上海户口且户口地在经纬),而且从去年起,经纬学校不再招收隔壁锦秋的学生,就是因为小孩太多。而幼儿园的情况也类似,我们家二宝今年读幼儿园,我们小区幼儿园就在我们家楼下,幼儿园招生的时候也是只收人户一致的孩子。
所以这个事情就像盲人摸象,如果在市区老公房小区调查,觉得老年人比重大,但是如果去中产阶级小区调查,则会发现小孩子非常多,入学问题压力很大。
而对于房价的看法,我个人看法是,将来房价肯定会分化,品质好的房子价格将一直保持高价位,而品质差且没有改造拆迁的房子价值会越来越低,这是由人性决定的,因为所有人都向往美好的生活,而不仅仅是活着,如果小区环境不好,停车紧张,空气不好,这样的环境又何谈什么生活品质呢。
 楼主| 发表于 2020-10-20 09:55 | 显示全部楼层
ufocat2006 发表于 2020-10-20 07:15
老年大部分时间都能劳动

都能和年轻人一样劳动? 我看以后是被迫劳动而已吧,因为社会供养比太差了。

看看日本,过20年之后,日本人口中近一半是老人。
  
不说日本地方上了,现在就是坐东京的某些线路会发现车上的广告大多都是墓地,遗产继承,个人破产的广告,一种破落衰败的氛围。
  
再看看日本人口变少的地方,房地产已经是白菜价。下面是新潟県的房子,才50万日元,两万多人民币。而30年前这里是非常繁华的地方。

世界著名投资家吉姆.罗杰斯说:我如果是日本10岁以下的小孩,我会毫不犹豫马上离开日本。
  
最近日本推出了种种新政策:
养老保险费用与健康保险费用不停上涨;
加税,对中产阶级以上的加加税,尤其是对没有子女的家庭加加加高额税率,不养孩子,退休后让别人孩子的税收来养你?光靠支付的养老保险费用根本不足以支撑养老金的发放,尤其在人口寿命很长的时候。
这么多年,日本平均工资虽然没有下降,但是扣除各种税金与保险之后,到手的钱比以前少了很多。并且税金与各种保险费用今后还将不断上涨。为了养老人,日本欠下了巨额的国债,现在靠大量印钞票还债,这也导致了物价上涨。到手的钱越来越少,物价又不停上涨,日本[**]最近统计调查结果大多数人都觉得生活越来越艰难了。
现在提出把退休时间从65岁延长到70岁;
又提出人生一百年时代构想,意思是大家挽起袖子加油干到一百岁;
  
现在日本是怨声一片,那能怨谁?

"十五从军征,八十不得归。"的即视感
  
再说新加坡。如果你在新加坡的巴刹吃饭,你会发现扫地端盘子洗盘子的全是老人,老到老眼昏花,老到走不动路都在干活,看得让人心里难受。但这就是新加坡的现状,生育率低年轻人少,老龄化严重老人多。当[**]无力支付养老金,最简单的办法就是撒手不管。现在中国已经开始准备延迟退休了,延迟退休的极限就是新加坡,无限期延迟退休---永不退休!
https://www.bilibili.com/video/av10684224/
  
有人问过李光耀,为什么新加坡不给养老,李光耀直白的说:“不劳动者不得食,这是新加坡最朴素的价值观”,这也许是新加坡繁荣的秘密,但也让我觉得太残酷。
 楼主| 发表于 2020-10-20 09:56 | 显示全部楼层
ufocat2006 发表于 2020-10-20 07:17
说得很对,我单位许多上海人同事都生二胎了

丁克的也不少,我见到的丁克都是上海人
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