上海市区40%的老龄化率

看潮

先不说文章分析的对不对，这个40%的数据就很吓人了。上海应该早点开放户口的，人口上限设置的也太低了。

http://www.sohu.com/a/423651415_100151263

长假几个朋友聚会，从上海市区40%的老龄化率，聊到了楼市的未来
2020-10-10 14:08
长假和几个朋友聚会，有一个朋友家在外地，毕业后留在上海发展，租房在中心城区虹口区，他说每天早上他从宿舍楼下煎饼摊一路走到地铁站，不到一公里的路看不到比他更年轻的。我们都觉得他说得夸张了，但是事后我用手机一查上海市区老龄化程度，不由倒吸一口气，上海中心城区60岁以上老年人口占总人口比例虹口区41.1%，黄浦区40.5%，普陀区39.9%，其他区县分别在31%--39%之间。


41.1%的老龄化率意味着什么？意味着每10个常住人口里有4个是老年人，老年人不参与创造财富但是参与分配财富，刨去未成年人，10个人里面干活创造财富的只有4个人，从纯经济的角度来看，对经济增长的拖累是明显。一看到这个数据，我第一感觉是很惊讶，因为即使全球老龄化率之首的日本，2019年的老龄化率也只有27%，上海每个区的老龄化率都超过了日本平均水平，虹口区更是超过了日本老龄化平均水平的50%。

更重要的是，上海中心城区的老龄化率还在逐年提升，2019年虹口区、黄浦区和普陀区的老龄化率，与上年比分别提升了1.29、1.25和1.21个百分点，并在2050年前后达到峰值。


老龄化率对房价的影响几何？以一线城市上海为例，正常的普通本地人家都有3-4套房（80后90后夫妻一套，父母一套，岳父岳父一套），这是普通工薪阶层家庭，家境稍好的都不止一套。80后90后的父母一辈都是50后60后，25年后，80后90后的父母这一辈都80-90岁了，陆续退出历史舞台了，同时现在上海北京全国最低生育率城市，2015年上海生育率只有0.7%，就是说一对夫妻生育一个小孩都不到，这也从上海小学生在校数量得到印证。

目前，上海常住人口基本稳定在2400多万，2019年的最新数据为2428.14万，从2015年2019年，上海户籍人口有2年是负增长，3年正增长，总量没有大的波动，很明显，到了2045年，人均房屋拥有量将大大高于现在，房多人少已是必然趋势。

有人说，到时候可以放宽外来人口限制补充买房的新鲜血液，但问题是目前上海人口总量已经是国际超大型城市，2018年发布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出至2035年常住人口控制在2500万人左右。这意味着，从当前到2035年长达15年的时间里，上海仅剩下约70万人的增长空间。

所以，未来15年，00后10后将一个人继承爷爷爸爸上两代人的房源存量，同时外来人口数量又严格控制，届时房源买卖数量对比肯定是向卖多买少方向倾斜。

社会上普遍把买房当成信仰，是因为房价持续上涨20年，房价能够持续上涨20年，是因为我国20多年城市化，农村人进城，进城就有买房需求，我国城市人口由80年代3亿人增长到现在2016年的6亿多，城市中房源数量没有对应增加，房少人多所以房价涨，未来我国城市人口将会增长到8亿人，然后长期维持在这一水平，城市化进程告一段落，房价上涨的推动力自然也告一段落。

在很多方面，日本都能为我国提供借鉴意义，现在日本的年轻人工作几年都习惯继续租房而不是买房，最重要的因素是自80年代日本房价泡沫破灭以来再没有大涨过，既然过几年再买房价还是那个价，不如用手头的钱做一些更有意义的事情。


我自己是一个土生土长的上海人，我自己也就1套房自住，没有房产投资，我觉得即使北上广一线城市，买房最多也是保值，未来增值空间非常有限，反倒是资本市场，一些核心公司每年15%--20%的净资产收益率，3年5年后肯定远远跑赢房价。

人的共识一旦形成，短期是很难扭转，特别是当房价上涨预期成为一种社会普遍信仰的时候。我们这一辈人，已经很难理解我们的上一辈，在80年代为什么宁可参加超生游击队东躲西藏也要多生一个娃，因为在当年多子多福是一种信仰，同样，我们的下一代，看到现在新闻里很多人反复离婚结婚就为了多一个购房资格，他们会如何想？

今天周末不谈资本市场，就简单聊下楼市未来预期，希望对大家有帮助。

jwcheung

"现在日本的年轻人工作几年都习惯继续租房而不是买房"，以后上海也这样了，也无所谓“卖多买少”了

shanghai2100

对房价的预期现在已经处于转折点了

小熊他哥

控制人口所谓的大城市病就是无脑砖家的伪命题，人为干扰市场经济，大城市资源可以最大限度的利用，写字楼，公交系统，学校医院，小城市学校，医院都是空了一半，公交车也是运椅子

ufocat2006

加油老人是块宝，照顾第三代，做家务，是青壮年踏实工作的有力后盾。

看潮

ufocat2006 发表于 2020-10-19 20:28
加油老人是块宝，照顾第三代，做家务，是青壮年踏实工作的有力后盾。

再发展就不是照顾第三代而是照顾第8个一代和1个第四代了，12个老人，2个年轻人和一个小孩。你觉得这样经济会好？

空调224路

作为土生土长上海人，越发觉得上海这座城市已经越来越没有居住性价比了，作为80后见证着改革开放和城市发展，也是从那个挤公交挤地铁被人群潮水推着走去上班的年代过来的，但是说句实话，80后的工作意愿和积极性已经大大降低，上有老下有小的压力日渐明显，最担心的就是苦苦背了30年的房贷，到头来房价给你腰斩一半，哎，还不如去个二三线城市，房价七八千，弄个百来平，讨个贤惠的外地老婆，生2个孩子，买个小铺子开开小超市卖卖包子馒头乐得个贤惠。

zydgogogo

从下半年土拍来看上海房价还是要涨啊 当然老龄化严重的地区肯定涨不过年轻活力的地区

琉璃色的雪

把总规当中2035年常住人口控制在2500万人左右的指标作为做空上海房价的主要理由是站不住脚的，首先这个总规是可以调整的，第二，这个非户籍常住人口的统计口径也是可以调整的。没有居住证但是实际居住在上海的外地人究竟算不算常住人口？

土拍价格明显的上涨，楼上也说了。人口流入来说，小学的入学人数这个数据还是很有价值的。2018年上海的小学入学人数达到了31万，而这个数据在2000年才10.7万，在2010年也就13.7万。这个数据和切身观感也符合的，确实周边的小学班级数都在扩招，而40人以上的班级人数也普遍起来。

马太效应，强者恒强。往后财富，资源，人口向一线城市和区域中心城市聚集的趋势应该是不会改变。

琉璃色的雪

我前几天看了个信访帖子，某留美博士交大博士后因为疫情回国晚了，二个孩子错过了的报名时间，拿着有关部门的介绍信去黄浦区教育局要求插班照顾一下。也被区教育局以全区公办幼儿园无空余学位给弹了回来，可见公办幼儿园学位的紧张程度。

ufocat2006

看潮 发表于 2020-10-19 21:28
再发展就不是照顾第三代而是照顾第8个一代和1个第四代了，12个老人，2个年轻人和一个小孩。你觉得这样经 ...

老年大部分时间都能劳动

ufocat2006

琉璃色的雪 发表于 2020-10-20 00:09
把总规当中2035年常住人口控制在2500万人左右的指标作为做空上海房价的主要理由是站不住脚的，首先这个总规 ...

说得很对，我单位许多上海人同事都生二胎了

sjtu1101

市区老公房的老人多，但是新房和次新房的人口结构合理，另外，中外环有大量的中产阶级小区，年轻人很多，外环外的年轻人更多，去顾村、南翔看看。就我们经纬小区来说，老年比较少，小孩、年轻人、中年人很多，现在经纬早几年就要求人户一致了（小孩必须是上海户口且户口地在经纬），而且从去年起，经纬学校不再招收隔壁锦秋的学生，就是因为小孩太多。而幼儿园的情况也类似，我们家二宝今年读幼儿园，我们小区幼儿园就在我们家楼下，幼儿园招生的时候也是只收人户一致的孩子。
所以这个事情就像盲人摸象，如果在市区老公房小区调查，觉得老年人比重大，但是如果去中产阶级小区调查，则会发现小孩子非常多，入学问题压力很大。
而对于房价的看法，我个人看法是，将来房价肯定会分化，品质好的房子价格将一直保持高价位，而品质差且没有改造拆迁的房子价值会越来越低，这是由人性决定的，因为所有人都向往美好的生活，而不仅仅是活着，如果小区环境不好，停车紧张，空气不好，这样的环境又何谈什么生活品质呢。

看潮

ufocat2006 发表于 2020-10-20 07:15
老年大部分时间都能劳动

都能和年轻人一样劳动？ 我看以后是被迫劳动而已吧，因为社会供养比太差了。

看看日本，过20年之后，日本人口中近一半是老人。
  
不说日本地方上了，现在就是坐东京的某些线路会发现车上的广告大多都是墓地，遗产继承，个人破产的广告，一种破落衰败的氛围。
  
再看看日本人口变少的地方，房地产已经是白菜价。下面是新潟県的房子，才50万日元，两万多人民币。而30年前这里是非常繁华的地方。

世界著名投资家吉姆.罗杰斯说：我如果是日本10岁以下的小孩，我会毫不犹豫马上离开日本。
  
最近日本推出了种种新政策：
养老保险费用与健康保险费用不停上涨；
加税，对中产阶级以上的加加税，尤其是对没有子女的家庭加加加高额税率，不养孩子，退休后让别人孩子的税收来养你？光靠支付的养老保险费用根本不足以支撑养老金的发放，尤其在人口寿命很长的时候。
这么多年，日本平均工资虽然没有下降，但是扣除各种税金与保险之后，到手的钱比以前少了很多。并且税金与各种保险费用今后还将不断上涨。为了养老人，日本欠下了巨额的国债，现在靠大量印钞票还债，这也导致了物价上涨。到手的钱越来越少，物价又不停上涨，日本[**]最近统计调查结果大多数人都觉得生活越来越艰难了。
现在提出把退休时间从65岁延长到70岁；
又提出人生一百年时代构想，意思是大家挽起袖子加油干到一百岁；
  
现在日本是怨声一片，那能怨谁？

"十五从军征，八十不得归。"的即视感
  
再说新加坡。如果你在新加坡的巴刹吃饭，你会发现扫地端盘子洗盘子的全是老人，老到老眼昏花，老到走不动路都在干活，看得让人心里难受。但这就是新加坡的现状，生育率低年轻人少，老龄化严重老人多。当[**]无力支付养老金，最简单的办法就是撒手不管。现在中国已经开始准备延迟退休了，延迟退休的极限就是新加坡，无限期延迟退休---永不退休！
http://www.bilibili.com/video/av10684224/
  
有人问过李光耀，为什么新加坡不给养老，李光耀直白的说：“不劳动者不得食，这是新加坡最朴素的价值观”，这也许是新加坡繁荣的秘密，但也让我觉得太残酷。

看潮

ufocat2006 发表于 2020-10-20 07:17
说得很对，我单位许多上海人同事都生二胎了

丁克的也不少，我见到的丁克都是上海人