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也来说一下最近大家关心的几个规划问题

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 楼主| 发表于 2019-4-15 10:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 饭小爷 于 2019-4-15 14:32 编辑

看大家这几天讨论这么火热,分成几派吵来吵去,有几个点我是想回来着,但是发现没有绑定手机一直回不了贴,绑定手机一直有问题所以也就看着,今天正好弄好了手机绑定,所以关于大家关心的几个问题我这里说一下。

1.规划
我看大家讨论规划的出发点各有不同,这里想给大家解释一下规划是怎么形成的。
首先,规划是有边界条件的,这个边界条件不仅仅是地理的范围和空间的概念,还包括了总量指标,要做一个规划,特别是地区性规划,指标限制条件是挺多的,这里大家最关心的一点,就是建设用地指标。众所周知,去年上海市2035总规批复,对全市层面的建设用地红线限制了,只能减少不能增加,这个是什么意思呢,就是现在的规划定下来的建设用地,以后可以建房子,现在规划定下来的非建设用地,以后都不可能建房子了,这里面就包括了基本农田和绿化用地。那么,城市要发展,地区要转型,都需要建房子,没有新的地,就靠剩下来的地怎么建新房子呢,那就需要拆现有的旧房子、老房子,也叫减量化指标,上海现在做减量化一般是拆三还一,也就是你拆掉3平米的老房子用地还你1平米的新增建设用地,这样就保证了建设用地一定是减量发展的。这也就导致了现在各区都在努力的造郊野公园,通过郊野公园动迁老旧民房产生新的建设指标,用来做各区的发展动力。

2.郊野公园
浦江在第一轮郊野公园规划编制的时候是选取了目前的这一块,然后浦星公路东侧一块和浦锦滨江一块是作为浦江郊野公园二期建设的,2035新市镇总规的时候又把万芳路以东一块划为了郊野公园。看到前面的大家就知道,郊野公园是发展动力,这也是三林楔形绿地和筠溪小镇造在这里也是这个道理,为了建设用地,选取区区交界的地方做减量化,建郊野公园。

3.滨江
说到郊野公园,也就发现2035浦锦滨江的郊野公园取消了,也就是说暂不作减量化,这一块就是基本农田,基本农田是红线,每个月有卫星巡检,里面有施工机械都是要问责的,所以浦锦街道只能在现有的民房条件下想办法,那就是做民宿,所以现在以丰收村做试点开展民宿改建。那么吴泾滨江呢,早在2035规划之前,上海做的一版是2040规划,那一版规划本来都报国务院了,但那个特殊时间点提出来2035这个点,所以全部改成了2035规划,在那版40规划里面是讨论滨江城市副中心和莘庄城市副中心的比选问题的,总体来讲专家都是推荐滨江城市副中心的,改成35规划之后,滨江这个概念就不提了,整体变成了战略留白,但根据之前的规划,整体上都是滨水商务,没有传说奥运一类的场地设施,当然既然是留白了那么一切皆有可能。吴泾的滨江是战略留白,浦锦的滨江是基本农田,基本上就是这样。为什么不开发呢,把浦江浦锦并给浦东浦东就一定能开发么,其实滨江一个路格一直以来都是市规土局的管辖,这一块的规划也都是市里定的,你说是留白也好,是做永久农田也好,都是市里定的,给浦东和闵行都是一样的,既然郊野公园二期的头衔都没有了,那么做减量化也是不可能了,那么这一块基本上就是现在这个样子了,做民宿还得小心翼翼的做不能被卫星抓拍。

4.农村安置
现在既然没有新增建设用地,基本农田也不可能再动,原先的村落零散分布浪费管理资源,所以需要合并村庄,减少村级编制,闵行区就选取了革新村为试点,把几个村合并成一个村,集中整治环境和道路,集中建设公建配套,既然以后都不会动迁了,那么居住条件自然要搞搞好。以后以革新村为样板,浦江镇大部分的村都会这样集中起来。

5.大浦江
浦锦街道和浦江镇是一体的,不管两边怎么想,两块地方是目前闵行区唯一的新市镇地区,其他地方都是主城区,所以整体开发强度和闵行其他地方相比是有差别的,但是新市镇是长三角乃至全国当前发展的重点方向,所以也能看出浦江地区并不比闵行其他地方发展的差。近两年整体发展速度放缓,我感觉整个闵行也就浦江地区和颛桥一块的项目多一点,所以浦江并不是被闵行遗弃的地块。

6.大居
说实话大居这个概念我觉得确实是有问题的,只是引导人口导入,不引导相关产业,导致大居人对应都是长距离通勤,而这个长距离通勤也并不是像日本一样的JR快线,是站站停的地铁,要我说现在早上沈杜公路的情况还有浦星公路的情况,是规划的问题,但这个规划的问题也不仅仅某个人的问题,是一代甚至几代规划的观念问题,这个问题放到现在如果规划专家开会还是会争论,所以我们能做的也就是加快浦江地区的产业导入,浦江漕河泾还是很给力的,陈行公路南侧一块近几年规划发展定位很高,浦江镇也不错,闵东工业区现在交给莘庄工业区统筹安排,近几年都是有较大的产业落地的,有产业就会带来税收,同时带来就业,这样能解决一部分长距离通勤的问题。最近长三角协同发展就在研究长距离的快速通勤铁路,未来这个问题一定是会解决的,毕竟浦江地区的区位优势比较大,放眼整个长三角也就这一块的路网存在不足。

7.浦业路
看到我肯定有人要问浦业路了,话说两年前浦业路综合管廊还真的差点开工了,但是由于规划未批先行试点建设的这700多米区规土局是被批评的,现在依然看不到已批规划,这两年重大项目里也看不到这个了,具体原因不清楚,但我感觉从去年架空线入地和进博会以来区里财政都比较紧张,现在增长放缓,又减税降负,政府口袋里不像前几年那么饱满了,特别是今年各个口子都在砍预算,像综合管廊这种投资又大又看不到效益的东西可能会往后放放。

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发表于 2019-4-15 18:01 | 显示全部楼层
写得非常好,理清了我们外行的很多疑惑!
楼主说的对,红线,用地zhibiao,我之前也说了,很重要的东西,可惜有些人听不进去,比如多说,他有点太乐观了
发表于 2019-4-15 18:37 | 显示全部楼层
浦业路包含综合管廊项目,18年今年都被市里列在了重大项目备选项目中,其实从这个就能看出原因两个字没钱
总结,既没有多说先生说的那么一片光明,也没有耶路撒冷说的那么闵行弃子,但是地多人少路还少放在上海就是妥妥的优势。
陈行路南,是说东方智媒城吗?
就服饭小爷,有理有据,比多说有说服力,我听说吴泾那个滨江副中心被搁置了,至少是暂时搁置,将来有没有那个就不清楚咯
发表于 2019-4-15 18:47 | 显示全部楼层
GEnETsuI 发表于 2019-4-15 18:39
陈行路南,是说东方智媒城吗?

是的。
看东方明珠(SMG旗下的上市公司)全球招标比选设计方案的情况吧,
按公告,五月份交标六月份评标。
如果我看到中标方案,就贴上来(前期是公开信息)
饭老师一直是比较靠谱的,有理有据。
上海是个行政范围,内部也存在着发展不平衡不充分的问题。
上面去中心化政策也应适用于上海内部,不能一棍打死
发表于 2019-4-15 19:09 | 显示全部楼层
写的很好
真正能赚钱有大的回报的人未必是专家,老师。而是对未来充满信心,像多说先生一样用脚跑遍浦江镇的人
教科书式的解释,没有一点想象空间,都像楼主这么聊天,这天就聊死了,趁早都别抱怨什么发展慢,被冷落,好地段房子买不起那车总买得起吧,买辆车开出去吃喝玩乐吧,抱怨什么抱怨,浪费时间毫无意义
多说先生买浦江,有一定的投资成分,包括我买浦江也有这个想法因为没有发展起来,未来才有想象空间,楼主这样思想我觉得太过于公式化了,就好比我炒股,波浪理论,半对数,黄金分割比,量价关系,均线理论,kdj,macd,cci,我懂那么多,那又怎么样呢?!发财了?把自己限于条条框框里的思维模式太老套了
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