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[房产观澜] 北京房租大涨近5000,买房难租房贵将成大势所趋吗?

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发表于 2018-8-10 11:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
       房地产市场的问题已经成为大多数人最为关心的焦点,在我们看到国家下定决心坚持”房住不炒“理念推行的时候,各地房地产市场如脱缰野马一样的势头终于被重新套回了马龙头,但是按下葫芦浮起瓢,房价好不容易被控制了,房租市场又悄然开始了它的涨幅,让我们不禁怀疑,这是涨完房价该房租了吗?
       根据我爱我家集团研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。其中,普租交易量7月份环比增长12.2%,公寓运营环比增长11%。在价格方面,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%。
       根据《华夏时报》报道,每年的暑期都是租房高峰期,房租在这段时间普遍上涨,一般会持续到九月初。然而今年的涨幅,却比往年“凶猛”许多。
       于是问题来了,到底这是北京一个地方的特殊情况呢?还是中国未来房租市场的一个大趋势呢?房价和房租到底该怎么看?
一直以来北京都是中国房地产市场的风向标,今年年初北京市商业银行纷纷上调房贷利率,随着北京的带头,各地商业银行纷纷响应,如今商业银行利率齐涨已经成为了一个大势所趋,那么房租会不会也由北京出发带动整个市场房租的上涨大潮呢?
       我们觉得有这种可能性,但是也不完全,房租市场的判断应该是受多方因素影响的:
       一是中国的房地产市场租金回报率长期偏低。根据长江证券研究所提供的数据显示,截至2017年底,中国中国一线城市平均租金回报率是1.5%,也就是说当房价不变,当租金不变的情况下,北上深购买房子的人,需要在不到70年之后可以收回成本,但是类比于世界其他国家我们就能够发现,即使是租金回报率最低的日本其最近回报率也在2.7%左右,接近中国的两倍,而像最高的澳大利亚租金回报率甚至接近了中国的三倍达到了4.4%,在这样的情况下,房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象,之前由于中国居民买房往往都是为了投资,而不是为了通过收租来实现长期的收益,所以中国房租较低的现象才会长期存在,如今国家已经逐步明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”从而将房租作为自己重要的收益来源。
       二是中国租房需求的与日俱增。众所周知,类似于租房这个市场是一个深受供需关系影响的市场,我们先从需求层面来看,根据58同城发布的《中国流动人口发展报告》显示,近10年来,中国流动人口(非本地户籍)规模一直在增大,从2009年的1.8亿已经增大到2017年的2.5亿。在这其中,只有8.6%的人口可以在其工作地点买房,却有67.3%的人口需要依靠租赁住房来解决居住需求,那么意味着光租房人口已经有将近2亿人了,再加上“房住不炒”等房地产调控政策的实施,再加上房价与工资水平的巨大差异,很多人能够买房的时间必然会进一步推移,那么租房将会成为一个长期的选择,这就意味着在未来的一段时间内租房市场的需求一定是越来越多的。那么,再从供给侧来看,仅以北京为例,贝壳研究院近日发布的数据显示,北京租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾,其实不仅是北京中国主要一线城市都存在类似的供给问题。
       三是租房成本的不断攀升。原先中国租房市场的提供者往往是个人,C2C市场是中国租房市场长期存在的一种业务方式,这样也就导致租房其实是低水平的租房,但是,随着国家“租售并举”、“租售同权”以及房企持有物业的不断推广,越来越多的房地产企业、互联网机构、租赁公司都纷纷进入了房地产租赁市场,这些机构在进入租赁市场,增加市场房源的同时,也带来了一个问题,这就是房屋成本的提升,姑且不说万科十年180万的天价租房,即使是普通的长租公寓成本也高于之前的私人民宅,虽然房屋的品质有所提升,但是成本也在提升,现阶段在市场推广期,很多企业还是采用降价的方式推广公寓,一旦市场相对成熟之后,企业为了盈利,必然会继续增加房租,最终的结果就是整体房租水平的提升。
       所以,在上面三个原因的共同影响下,房租上涨趋势几乎可以确定了,但是,我们也不能太着急,因为中国毕竟幅员太过辽阔,所以判断一个城市的租房市场不能采用一刀切的方式,需要分类判断。我们可以做出一个预测:
       对于一线北上广深等人口大量流入的城市来说,在租房供需的影响下,房租上涨的趋势几乎可以确定了,房租涨价将会是大势所趋,即使有一些政策保障的廉租房,但是类比于香港我们就会发现,这些房子永远都是供不应求的,房租上涨的趋势还是无法改变。对于人口流入的二线热点城市来说,房租上涨还是很有可能出现的,但是对于同为二线的非热点城市,特别是人口没有净流入的城市来说,房租的支撑力度就相对有限了。对于人口流出的三四线城市或者库存量较大的城市来说,房租甚至不会上涨,还会因为投入市场的房子增多,出现房租下降的现象。
       虽然,中国的租房市场不能一概而论,但是对于大多数租房居住的人来说,面对房租上涨估计将会是大概率事件了。
发表于 2018-8-10 11:53 | 显示全部楼层
上海房租下降了,比去年普遍降了15%

很多人可以选择不去上海、逃离上海,但不可能不去北京,这就是现实
发表于 2018-8-10 11:58 | 显示全部楼层
kdmgc 发表于 2018-8-10 11:53
上海房租下降了,比去年普遍降了15%

很多人可以选择不去上海、逃离上海,但不可能不去北京,这就是现实

扯淡。。我郊区市区两套房子租金都涨了。。10%左右。。。房价是降了,,租金都涨了。。
发表于 2018-8-10 12:25 | 显示全部楼层
谁家租金降了啊,说瞎话!
发表于 2018-8-10 12:39 | 显示全部楼层
某如,某蛋等公司推波助澜功不可没
我家租金涨了20%供不应求呢
 楼主| 发表于 2018-8-10 12:44 | 显示全部楼层
用事实说话!别处我不知道,反正我居住的小区房租没有跌,反而涨了一点。
发表于 2018-8-10 12:45 | 显示全部楼层
房租以后要暴涨 没有10万租不了一室户 抓紧投资房产
发表于 2018-8-10 13:06 | 显示全部楼层
事实是很多去年住郊区的人,现在有能力换到市区了,因为租金确实普遍下跌了
租金涨跌取决于月份,5-10月为旺季租客多,相比11-4月淡季如果希望快点租出去就只能下降租金;拿7月租金和1月租金对比自然结论就是涨了
郊区如果有很多新盘入住了,那么房源多起来自然租金下跌;如果周边没新楼盘,还有新地铁线开通(比如5、13、17)那么租金自然上涨
kdmgc 发表于 2018-8-10 13:06
事实是很多去年住郊区的人,现在有能力换到市区了,因为租金确实普遍下跌了
租金涨跌取决于月份,5-10月为 ...

比如哪个小区,请举例,
发表于 2018-8-10 15:13 | 显示全部楼层
kdmgc 发表于 2018-8-10 13:06
事实是很多去年住郊区的人,现在有能力换到市区了,因为租金确实普遍下跌了
租金涨跌取决于月份,5-10月为 ...

郊区的地铁越来越挤,不知道你哪来的事实
发表于 2018-8-11 10:42 | 显示全部楼层
上海房租确实也在涨
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