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[房产观澜] 楼市正在开启新变局:地产股跌退房声起反炒房战打响!

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发表于 2018-7-12 18:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
    巨轮转向,通常都是从一些微小的事件开始的。

  2018年6月,北京通州楼盘,首次出现因降价而导致的业主退房事件;同时,在局部地区,“一成首付”式营销重现江湖。

  房企销售规模再创新高,而地产股却接连下跌。半年时间,房地产板块市值蒸发超万亿,部分地产股从最高点直接腰斩,跑输本就弱势的大盘。

  更耐人寻味的是,作为房地产行业的标杆性龙头,万科却宣称“去房地产化”;而在三四线大举攻城略地的碧桂园,则悄悄开启了收缩战略。

  在监管层面,反炒房战以前所未有的高态势开启。住建部联合[平平安安]部、税务总局、银保监委等七部委,针对北上广深杭等30城,展开为期半年的      

       房地   产市场治乱行动,剑指投机炒房

       一边是房地产企业销售规模再创新高,热点城市房价仍在一路上涨;



       另一边,地产股却出现连续大跌,明显跑输大盘。半年时间,房地产板块市值蒸发约5000亿元,市净率创出五年新低。

  房企的销售规模再创新高。克而瑞提供的数据显示,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。

  龙头房企中,碧桂园凭超4000亿元的销售额位居第一,紧随其后的是恒大和万科,分别为3040亿元、3030.2亿元,较去年同期分别增长24.5%         

       和9.3%。
 楼主| 发表于 2018-7-12 18:51 | 显示全部楼层
 然而,无论是龙头 与2018年上半年最高点相比,几乎所有房企股价都出现下跌:

    不到一个月时间,碧桂园跌了将近30%;

   今年上半年,万科从最高点跌落接近50%;

    以产业造城著称的华夏幸福(26.990, 0.24, 0.90%),同样基本接近腰斩;

    以豪宅为主要产品的泰禾之所以会出现如此严重的背离,原因是多方面的。

  一是楼市政策开始趋紧,尤其是棚改货币化全面收紧。这对以三四线为主要战场的开发商,形成迫在眉睫的现实压力,股市率先做出反应。

  二是房企现金流面临压力。房企资产负债率一向较高。据wind数据,2018年一季度房企负债率高达79.42%,创下13年新高。

  随着信用债、海外债、非标融资等融资渠道全面收紧,下半年即将进入偿付高峰期的房企,普遍面临着现金流的压力。

  三是政策不确定增强。今年上半年,楼市调控有进一步增强的趋势。尤其是随着宽货币基调的重新开启,楼市监控也进入前所未有的强压态

       势。整个市场面临着越来越大的不确定性。集团(18.460, 0.46, 2.56%),跌幅则高达60%以上。房企还是普通房企,股价均与销售势头出现背离。
 楼主| 发表于 2018-7-12 18:53 | 显示全部楼层
宽货币下,反炒房战打响

  定向降准刚刚落地,央行刚刚宣布  时间点的巧合并非偶然,而是显而易见的对冲。

  宽货币,是经济下行、中小企业融资成本高企、信用债危机陡现和贸易争端白热化的应对手段,其意在于稳定经济和减少流动性风险,而不在于托房价。

  然而,任何一次放水,无论是否定向,货币之水都会肆溢到楼市中去。为防止在宽货币之下,房价再度出现上涨势头,以反炒房为代表的严监管,就成为迫在眉睫的对冲手段。

  在楼市风险累积的重要关口,宽货币的利好不能再被楼市所劫持,所以紧楼市就跟随而上。货币政策从“合理稳定”变成“合理充裕”,七部委的反炒房治理行动就开始上马。
 楼主| 发表于 2018-7-12 18:54 | 显示全部楼层
无论房价下一步怎么走,楼市的确已经到了变局时刻。

  其一,从监管层面而言,房价维稳已经成为重中之重。所谓维稳,既要防止房价继续大幅上涨,又要避免发生大跌的危机。反炒房战,意在遏制房价上涨;而限售限价等冰冻手段,意在防范大跌。双管齐下,冰封房价。

  其二,从市场层面来看,房价暴涨的负面效应越来越显著。不仅居民对此深有体会,连资本市场和房地产企业本身都开始提前做出调整,加以应对。

  其三,内忧外患之下,房地产的作用不能再被强化。外有美国加息缩表和贸易争端,内有经济增长压力和债务压力,去杠杆的政策不会轻易放松,而脱虚就实的倾向也不能再反复了。
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