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[房产观澜] 越贵的房子越能涨-2017年度上海住宅涨跌榜

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发表于 2017-12-4 18:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
本文已同步发布在微信公众号:房集齐

本文对上海2017年度小区涨跌情况进行了汇总,并对汇总结果进行数据挖掘,产生分析结论。
先放结论:
1、价格上涨的小区比下跌的小区多。
2、核心区域更保值。
3、热点和城市重点发展区域也能有不错的保值表现。
4、别墅比普通住宅更保值。
5、越贵的房子越保值。
6、别去偏僻的成熟区。

=====以下开始正文=====
  • 上海2017年房价走势

2017年上海的房价是妥妥的跌了,是不是全上海所有的小区房价都下跌了,显然不是。
我们来复盘数据,一步步找出那些逆市而行的小区特征。

我们排除掉房源量5套以下的小区,房源数量太小时,价格受个体影响较大,样本数据越大,其结果越接近真实市场。
涨跌比例
  • 上涨小区总数

  • 下跌小区总数

上海二手房挂牌小区涨跌比例1.2:1(2790:2285)
结论:价格上涨的小区比下跌的小区数量多
涨跌区域分布
  • 各区域上涨小区排行

  • 各区域下跌小区排行

由于各区域小区总数基数不同,我们按照各区域涨跌小区的数量比这一区域小区总数进行排行,则更能清晰的看到各区域情况。
p.s.各区域小区总数和涨跌小区数量限制条件为在售数量大于五套,在售数量小于五套的小区不在统计范围内。
涨占比前五名:黄浦、静安、长宁、徐汇、杨浦
跌占比前五名:嘉定、奉贤、松江、宝山、闵行
结论1:核心区域更保值,远郊区域波动更大。
我们再进一步分析这个数据,在涨幅榜中发现发现杨浦、青浦分别位列第五和第七;跌幅榜中青浦和杨浦分别位列第七和第十一,按理来说,青浦属于远郊区域,杨浦属于郊区,涨跌表现却未依照区域位置而表现,我们可以得到第二个结论。
结论2:热点和城市重点发展区域哪怕是郊区,也能有不错的保值表现。
  • 小区类型涨跌对比

可以看到,普通住房与别墅在上涨和下跌的比例上没有大的区别。
结论:别墅比通住宅更保值。
p.s.这也从数据的层面说明了之前较流行的一个观点“别墅不如普通住宅保值”是错误的,别墅反而更保值一点。
  • 价格区间的涨跌对比

随着价格区间的上升,房子约来越保值,跌盘越来越少。
结论:越贵的房子越保值,越便宜的房子越易受市场影响而下跌。
  • 区域涨跌排行

基本是符合上面总结的各个结论的。
由于发展中区域不断的有相对存量小区距离市中心较远的新建成的小区加入,所以即使总体价格没有涨跌波动时,这一区域也会因新建成小区较偏于而均价较低导致整体区域的均价下跌。这也是一些二线城市的报表数据上看城市均价下跌,而人们感受到的是实际价格暴涨的原因。

  • 板块涨幅排行

我们拉出板块涨跌排行的前20名名单,前五名分别分布在:嘉定、浦东、黄浦、青浦。
整个榜单分别分布在嘉定、浦东、黄浦、青浦、奉贤、静安、普陀、长宁、闵行、金山。
再次强调了上面的一个结论:热点区域和重点发展的区域不但保值,而且收益更大。
  • 板块跌幅排行

下跌榜板块有几个特征:
1、网络上炒作的多,但没实际动作,如:外冈、航头、佘山、张江
2、区域较成熟,但较远,且没有更多的可建设空间,如:华漕、春申、康桥、浦江
结论:别去偏僻的成熟区。


附:小区涨跌排行榜
  • 涨幅榜

  • 跌幅榜

  • 别墅涨幅榜

p.s.《梅园》在9月份之前只有一套挂牌,九月份之后挂牌数量上升到三十多套,所以九月份之前的房价应该不是市场真实价格,故《梅园》的当前价格是真实的,但涨幅计算错误。
  • 梅园年度走势图形

  • 别墅跌幅榜

  • 公寓涨幅榜

  • 公寓跌幅榜

如果我们把在售数量限制在十套以上,数据能够更加接近真实市场
  • 涨幅榜

  • 跌幅榜



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发表于 2017-12-5 00:34 | 显示全部楼层
今年这波房价 外环外还是跌的比较多的
发表于 2017-12-5 08:16 | 显示全部楼层
LZ这才能浪费在分析房价上有点可惜,干嘛不去搞航空航天航海核能天体物理,为全人类进步做贡献
发表于 2017-12-5 12:21 | 显示全部楼层
数据翔实,用心了
发表于 2017-12-6 10:18 | 显示全部楼层
一年前的帖子翻出来看看,拐点、区位涨跌幅都预测准确,提醒的也非常及时。
上海如果房价调整,中环、外环、郊环哪个跌幅大?
http://shanghai.metrofans.cn/thr ... tml?_dsign=e854c455
不敢认同。实际中外环涨的最快。
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爹爹 发表于 2017-12-6 12:28
不敢认同。实际中外环涨的最快。

还有
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发表于 2017-12-6 15:30 | 显示全部楼层
这个分析有数据不错
奉贤跌情理之中,意料之内,但是嘉定为什么也会跌
爹爹 发表于 2017-12-6 12:30
还有

浦东的数据
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发表于 2017-12-11 19:01 | 显示全部楼层
亲戚长宁区虹井路的房子,跌价200万都没人要
 楼主| 发表于 2017-12-12 13:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 guagua220 于 2017-12-12 13:47 编辑

来晚了,抱歉。
跟楼上几位探讨一下提出的问题,问题主要集中在明明感觉郊区的房子涨的更多,为什么统计出来的数据却是核心区涨的多。
我们从几个角度来看这个问题。
1、新建住宅
上海的市区几个区范围较小,郊区较大,市区内新开发的楼盘很少,即使有,他的地块也是被包围在众多建成二手房之中,均价高于周边二手房,所以:市区的新建住宅会拉高本区均价;
郊区的新建住宅很多是农地征收后新建,并且距离原二手房集中区域较远,均价低于本区域原均价,所以郊区新建住宅大多会拉低本区均价;
2、注意力
如果我们不是很熟悉的郊区,我们可能只知道这个区域的几个著名板块,如嘉定-江桥、青浦-大虹桥(徐泾部分)、赵巷、松江-大学城;而一个区有数十个板块,那些我们进入我们的视线的板块就是被媒体热炒的板块,其他板块可能会拉低整个区域的走势;
3、适度回调
去年热炒的区域、板块在今年回调属于正常之举。

总之,数据的作用就是帮助我们总结以往需要从感知、邻里、亲戚得到的信息,总结一千个一万个亲戚、邻居的信息,汇总成概率来总结这个世界,让我们更客观的看待这个市场。
数据不会骗人,但是统计方式和表达方式却会给人造成不同的认知结果,这需要大家一起探讨,一起进步。
发表于 2017-12-14 13:37 | 显示全部楼层
guagua220 发表于 2017-12-12 13:46
来晚了,抱歉。
跟楼上几位探讨一下提出的问题,问题主要集中在明明感觉郊区的房子涨的更多,为什么统计出 ...

楼主怎么看2018年上海的房价走势,可以从这些数据分析中找到理性支持点吗?
 楼主| 发表于 2017-12-14 14:13 | 显示全部楼层
泥小鳅 发表于 2017-12-14 13:37
楼主怎么看2018年上海的房价走势,可以从这些数据分析中找到理性支持点吗?

客观的说,中国的房产市场很难用房产数据本身去预测,中国的房产数据本身只能用来总结过去,提炼经验,而未来需要房产数据之外的数据和国家政策来预测,例如:人口流动数据、货币发行数据、限购限售政策、房产税政策等等。

说一句大家都听腻了的废话:长期看涨,短期应该是横盘阴跌。

短期有一个达摩斯宝剑一直悬而不落:房产税,再加上限售和限购,房产市场的流动性目前被锁的死死的,进去的都是老百姓。我们在知乎上谈到一个房产税正式开征的观点,大家一起探讨:

国家迟迟没有全面推广房产税的原因并非得利阶级的阻力,也更不会是民声所向就会推出房产税,更加更加不会因为法理、道德上的“应该”或“不应该”而决定是否征收。

而是推行房产税后,房产行业会受到多大的影响,房企还有没有人干,地皮还有没有人拍了。国家关注的问题是一个支柱行业的发展。

目前房地产占约15%,视统计口径大小而定。投资对GDP增长的贡献率是54.2%,净出口对GDP增长的贡献率是-5.8%,消费对GDP增长的贡献率是51.6%。房地产GDP不包括在建筑,大楼有一个专门的项目核算。房地产业GDP是采取地方,拿钱,出售。
一般,对GDP的学者的贡献可言性房地产是指为拉动房地产开发,工程机械制造商,水泥,建筑钢材等一系列银行利息的收入。因为房地产是最下游的行业,直接卖给消费者。


据中银国际估算,2016年房地产行业占GDP比重或达到20%_
      而实际上,据国际货币基金组织的计算,中国房地产投资占GDP的比重为23.73%。
      还有人推算,由于房地产存在明显泡沫,中国房地产的总市值占总gdp的411%,远高于全球260%的平均水平。
不同的统计口径有不同的统计结果,不去纠结哪个结果是最正确的,但占比大致在15%左右。这样一个产业如果受到影响,鼓吹推出房产税的群体、阶级拿什么来填补消失的GDP?仅是一句“可把资金赶向实业,可使其他行业得到更好的发展”太空洞太虚浮。

在房企的盈利模式没有成功转型之前,房产税不会正式征收,如果长租模式被验证了可以维持房产行业持续发展,那房产税会立刻推出,至于打着什么样的名头旗号,那都不重要了。

如果长租模式被验证会导致房产行业的凋零,房产税就还会因为12345各种理由而“不成熟、再等等”。

很明显,国家已经做好了全面征收的准备,也为房产行业的盈利模式转型做了各种铺垫和引导。

资金回拢支持

千真万确!建设银行正式宣布:租房可贷100万!(链接贴不进来)
立法

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房产信息收集征收依据

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万事具备只欠东风。

可以说房产税的全面推行是大势所趋,就等模式被验证通过,从第一块只租不卖的地皮拍出,到建成,再到第一批租户入住、第一笔资金回拢,企业会计计算得出模式可行,出手抢拍第二块租赁用地,验证通过:好,开征!

这个过程结束时间就是房产税全面推行的时间:2-3年。

只要紧盯这个过程,就知道国家出手的时间,有一个节点卡壳,都会出现各种各样台面上的理由导致房产税无法全面推行。


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