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[房产观澜] 解析租赁住房用地入市前景

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发表于 2017-7-13 12:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
1700公顷“租赁住房用地”入市前景如何?

  日前,《上海市住房发展“十三五”规划》公布,其中最大的亮点无疑是:“十三五”时期,新增租赁住房用地1700公顷、租赁住房约70万套。

  国际上,租赁住房的“地位”比在国内更高。因为它不仅价格门槛低,而且机制更加灵活,适合年轻人的居住需求。在上海,此前多位业内人士也一直呼吁发展租赁住房体系,为包括外来蓝领在内的城市人群解决居住问题。

  踩着此次规划公布的点,上海推出了两幅“租赁住宅用地”,让人看到了希望。不过房产界人士坦言,租赁的资金回报率低至年化3%,如何运营好做到可持续发展,是上海发展租赁住房市场的关键所在。

  土地增量来自租赁住房

  《上海市住房发展“十三五”规划》日前亮相,在诸多全新的提法之中,“租赁住房用地”和“租赁住房”的概念格外引人注目。规划明确,“十三五”时期,住房用地供应5500公顷,其中租赁住房用地1700公顷。预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套,其中租赁住房4250万平方米、约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%……

  新增租赁住房用地1700公顷、租赁住房约70万套……这究竟是怎样一个概念?

  记者查阅了上海统计年鉴,“十二五”期间,上海历年住宅用地出让合计4038.66万平方米、即4038.66公顷,这其中包括商品住房用地和保障性住房用地。而根据十三五规划,这两项数据的综合值为3800公顷,还略有减少。也就是说十三五期间,上海土地供应要达到5500公顷,其中的增量完全出自“租赁住房用地”领域。

  “租赁住房”和“租赁住房用地”出台的背后,源自于市场需求的变化。根据有关部门的调查,“十三五”时期,全市居住房屋的总量基本能满足需求,但是供应结构需要进一步优化。随着经济社会发展和新型城镇化推进,中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出,住房发展要积极适应人口结构和居住生活方式的变化趋势。而劳动报不久前所做的上海蓝领职工居住调查,也显示出外来蓝领职工的居住困境主要是供给的不足。

  为此,不少业内专家学者曾经通过不同渠道,向市政府积极建言,上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴就是其中的一位。

  她告诉劳动报记者:“今年的5月19日,我在当面向应勇市长汇报及后续寄交的专文中建议‘保障租赁住房的土地供应’。提出‘可在每年新增住宅出让土地中规定一定比例和区位特征(如不同环线范围内)的土地作为租赁住房专用土地。’现在很高兴看到‘十三五’规划中有关租赁住房的内容。”

  而就在不久前,上海首度推出了两块用途为“租赁住房”的用地,用实际行动践行了住房“十三五”规划。

欧美市场早有先例

  环顾国内外,“租赁住房”获得政策和资金的支持早有先例。据莱坊研究部2017《多户大厦项目报告》显示,住宅租赁市场在全球一直增长。其中一个限制用户购房的原因是可支付能力。另一个因素是年轻工作者们利用越来越灵活的租赁期,使得租赁地点可随时变动且无需支付其他与买卖房产相关的费用。

  当全球各地区的房产租赁市场不断扩大,有越来越多的大规模投资用于建设租赁物业或者多户大厦项目———专业的租赁管理公寓,通常为大规模租赁住宅群或整栋租赁住宅项目。例如在美国,资本分布在一些大城市,其中东南部各州占据最大份额。因为定价稳定,而且畅销的存货有限,所以收益率稳定保持在5.4%。事实上,去年有超过四分之三的国际投资进入了美国的二、三级市场。

  在英国,多户大厦项目市场在最近几年发展迅猛,目前市场价值预计可达250亿英镑。到2022年预计将达到700亿英镑。据估计,同期居住在私人租赁住宅的家庭比例将达到24%。更重要的是,英国政府已经开始支持多户大厦项目的发展,以帮助解决住房供应这一国家性问题,特别是在伦敦。最近的政策变化,如对购房出租投资征收额外印花税及中止按揭利息免税计划,为大型投资者和经营者提供了机会。

  起拍价低或受热捧

  那么,十三五期间推出“租赁住房用地”后,市场反响究竟会如何?劳动报记者采访了沪上诸多房企负责人,他们纷纷表示:首批推出的两块租赁住房土地来看,或将受到热捧。  业内预计热捧的重要原因是价低!此次两块租赁土地分别为“浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块”和“嘉定区嘉定新城E17-1地块”,起拍的土地单价分别为1.11万元和1.49万元。以“嘉定区嘉定新城E17-1地块”为例,楼板价更是低至5000余元,远低于此前嘉定新城此前拍卖出让的几块宅地。

  例如嘉定区嘉定新城E27-1地块,去年的成交土地单价是4.85万元,被厦门建发集团拍得。2015年12月,嘉定区嘉定新城A03-5地块成交土地单价为2.88万元。嘉定区嘉定新城E26-1地块在2015年11月被深圳两家企业拍得,土地单价为3.27万元……以目前上海土地市场的溢价水平来推测,最终上海首批租赁住宅用地的成交价格,也将较大幅度低于市场水平。

  那么未来,上海租赁住房用地会集中在哪里?据了解,这些区域包括:一是就业集聚地区,如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区,张江、紫竹等科技研发集聚区,临港等产业板块制造业集聚区。二是交通便利地区,鼓励租赁住房布局在轨交换乘枢纽、站点周边。

北京去年已实行

  其实在上海之前,北京已经在去年推出过“纯租赁住房”用地。从北京的案例来看,围绕着租赁住房用地,讨论最激烈的仍然是土地价格和房企如何运营保本。

  去年12月,万科、中铁等房企斥资146亿拿下了北京三幅“只租不售”的土地。其中,海淀永丰18号地块的成交总价高达50亿元,规划建筑面积为138825平方米,折合土地单价为3.6万元。有业内人士质疑:这么高的价格,租赁价格如何能够覆盖成本,如果不能解决好这个问题,租赁住房就不能良性循环。

  对于北京租赁住房土地的后续运营,中原地产分析师张大伟的分析,按照70年租金计算的话,除非发生严重的通货膨胀,否则价值将非常低。“房企不亏损的可能性很小。”张大伟表示。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,持有型物业可以做抵押套现,本身就可以盘活解决企业投资压力,尤其在一线城市土地增值的速度本身也是一笔收益。

  但也有业内人士认为,北京土地供应稀缺已是不可回避的事实,房企事实上没有找出真正赢利的点,只是为了抢地而已。

  建议地价与租金挂钩

  同样关于价格和后续赢利问题的讨论,可能同样会出现在上海。记者昨天查阅了两块租赁住房土地的“出让合同”,发现其中一些条款对于房企是不小的挑战。

  例如在嘉定新城地块中,“租赁住房建筑面积中必须做到100%全装修”,“禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为,租约原则不超过3年”,“受让人应按约定自持物业,不得整体、分幢、分层、分套转让;如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让约定自持部分的,应向出让人提出申请,经出让人同意后执行。”

  崔裴认为:“租赁住房用地的出让市场应独立于普通的商品住宅土地出让市场之外,使其地价的形成能符合住房租金所决定的土地价值。”优淘城总裁薛建雄认为:“国家以后或开放给房企、允许他们拿整栋楼的产权和租金来发债券,以降低房企的融资成本。”目前租赁物业的投资回报率仅为年化3%左右,融资成本高被认为是“罪魁祸首”。

  而租赁住房用地的推出也可能会引入新的竞争者,比如第三方长租公寓机构。魔方公寓等长租公寓品牌在接受记者采访时表示,不排除自己或者和房企合资拿地,以扩大在租赁市场的份额。





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