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[焦点讨论] 转:徐泾镇西战略规划定位建议

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发表于 2017-5-15 14:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
徐泾镇西战略规划定位建议
徐泾镇位于青浦区“一城两翼”战略规划东翼,也是上海市“一城两翼”发展规划西翼,特殊的地理位置决定其将是青浦区在上海新一轮城市规划中抓住机遇、发挥作用的重要着力点。

徐泾镇镇域面积38.16平方公里,东侧16.5平方公里被划入西虹桥开发范围,西侧527亩土地获批成为上海新一轮城中村改造试点。虹桥商务区是未来“上海副中心”,意味着徐泾镇东是“上海副中心”的重要组成,徐泾镇西迎来新的发展机遇,老城区改造规划应更具前瞻性,一方面为青浦区对该区域的社会管理布局,另一方面为青浦区在上海城市发展中的战略地位排盘。徐泾镇东已纳入西虹桥开发范围,规划明确,我将着重分析徐泾镇西的规划思路:

徐泾镇户籍人口3万,流动人口15万,外籍人口超2万,属市郊典型的人口导入型城镇。根据规划,到2015年,虹桥商务区主功能区范围内,常住和就业人口将达到20万。根据“以人为本”的城市规划指导思想,分析镇域范围内和辐射区域人们的需求,创造性的进行“订制式规划”,才能使这片土地得到最高效合理的使用,迸发出持久的经济活力。

与虹桥商务区“商务+商业”功能定位互为补充,徐泾镇西的规划应是“居住+社区商业”,未来,人们在虹桥商务区“乐业”,在徐泾镇西“安居”,徐泾镇西将成为最具吸引力的国际性多元化居住区,老镇居民、外籍人士、在虹桥商务区工作的人们,将在这里享受舒适、便利、和谐、宁静的高端居住氛围。对于青浦区[**],这样的社区氛围一旦形成,社会管理将变得更加容易,经济活力也将得到有效、持久提升,典范型的国际居住区更将成为一张名片,实现经济效益和社会效益双赢。

一、户籍人口:有形改造与无形改造相结合

老镇改造首先要解决民生问题,这一区域的村(居)民,世代在此居住,居住环境较差,经济结构单一(收租为生)导致精神层面较为贫瘠。因此,老镇改造,要实现“有形改造”和“无形改造”两手抓两手都要硬,通过“有形改造”有效改善村(居)民居住环境,通过“无形改造”引导村(居)民建立更多元的经济组织、创造更多的收入来源,从而实现真正的“城镇化”,形成更有活力的经济结构,村(居)民融入城市生活,享有更丰盈的精神生活。

要让村(居)民住进和普通商品房同等质量的“安置房”;要在这一地区导入具备实现高品质生活能力的新居民,一方面产生带动作用实现融合,另一方面因社区商业的繁荣而丰富村(居)民收入来源。老镇改造的必要性在此又得到印证,集约高效用地是实现经济结构优化、经济发展水平提升的基础。

二、外籍人口:“国际性社区”定位

徐泾是外籍人口聚集区之一,靠近虹桥交通枢纽,符合外国人居于“近郊”的生活习惯,十几所国际学校云集……在进行区域规划时,须有“国际性社区”的高度定位。

国际社区的配套应能满足外籍人士居住、休闲、购物、交际以及教育、医疗等需求。

1、社区体验商业

    引入特色生活超市、主题餐饮、酒吧、品牌专卖店以及金融服务机构、书店、画廊等现代商业、文化项目。

2、教育设施

    在现有十几所国际学校的基础上,继续引入不同层次、具有特色的外籍学校、双语学校。

3、医疗服务

    引入中外合资医院,妇幼保健医院,高级齿科等专业诊所。

4、体育休闲

规划社区体育休闲中心,规划健身、游泳、橄榄球、足球等多种运动的配套设施。

5、酒店式公寓

    规划高品质的酒店式公寓,这将填补区域的市场空白,创造巨大的经济效益。据统计,目前碧云别墅的常年出租率近100%,碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90%以上。

未来的徐泾镇西“国际社区”,将有望成为继“碧云社区”之后上海规模最大、综合环境最具创新特色的新型国际社区。一方面国际化的生活方式会成为居住品质象征,吸引更多高端人群集聚;另一方面,像虹桥老外街一样,“异国风情”特色成为一种文化品牌、区域特色,创造更多价值点。

三、虹桥商务区办公人口:“社交型”+“体验式”

虹桥商务区将“建设成为世界著名的商务区”,很多CBD的显著特征是白天人气旺、晚上呈现空城,因商务带来的人流,具有明显的“流动性”。

在虹桥商务区上班,在浦东居住?这样的生活模式提高生活成本且降低生活质量,若徐泾镇西能满足虹桥商务区商务人士就近居住的需求,必然能赢得其青睐,把“人流”留下来,成为其安居之地。根据普遍规律,人们白天上班在CBD,消费却更倾向于回到社区,徐泾镇西的社区商业大有可为。

1、社区规划:“社交型”

未来虹桥商务区的现代商务人群,以有一定经济能力、对生活品质有要求、追求时尚又不失传统的中青年精英或准精英人士为主,“社交”将是他们拓展事业、快乐生活的重要纽带。因此在规划时,“社交”是最重要的主题词之一,在这一点上,赛富基金投资的“新派公寓”和小米科技投资的“You+国际青年公寓”都值得借鉴。徐泾镇西社区规划应用一种同质化、社交化的生活方式吸引人、留住人,这是一种类似互联网产品追求的用户体验和交互体验,归纳起来应有三个维度:更符合需求的硬件设施,更多的公共社交空间,更细致贴心的软性服务。

公共社交空间要充足,小米公寓的一楼就是一个宽敞无比的大厅,摆着桌球台,有健身房、小酒吧、影视厅。与其说是大厅,不如说是社交会所,有这样的公共空间,人们每天下班后不用锁在各自房间,而是跟“家友”聚在一起,不管是喝酒聊天还是打桌球,或者看一部电影,要么就玩玩桌游,甚至举行生日派对和各种节日派对,一句话,创造的就是交流的机会。

社交氛围、居住品质、社区服务会是吸引人的一张王牌,而这些软服务的背后会有一系列的服务商家进入以及生活服务领域的商业机会,也打开了生活社区商圈的盈利渠道。

2、社区商业:“体验式”

最接地气最有未来的社区商业,既非“百货商场”,也非一味追求高大上的“购物中心”,而是从需求出发的“体验式”业态。比如以进口食品、半成品、高质量生鲜食品为特色的高档生活超市;各类带有交流性质的教育培训中心,人们可以在这里进行舞蹈形体训练、蛋糕烘焙体验、外语学习等;各类创意集合店,人们可以淘到原创设计师的手作小物;可以独坐小憩也适合朋友情侣约会的主题咖啡馆、书吧、休闲餐饮等。为社区成员营造兼具传统与新派特色的邻里关系,打开社交圈子,满足其从基本生活到精神层面的需求,这样的社区,必然是具有吸引力和生命力的。

【小结】

通过建设硬件打造良好的城区形象,通过前瞻性的规划营造绝佳的城区体验,最终实现城区价值的提升,也就意味着,未来的土地溢价不是“炒”出来的,而是通过地方[**]的智慧实实在在经营出来的。这是深化改革社会背景下,地方[**]以服务创造价值的体现,是在新常态经济背景下,地方[**]的新土地经济,是一条值得探索的创新发展路径。

 楼主| 发表于 2017-5-15 14:46 | 显示全部楼层
这才是俺们正宗的“徐泾镇”或“徐泾西”
前年的说法吧,青浦2040总规年底不知道出的来伐,闵行是年底送审
发表于 2017-5-15 16:01 | 显示全部楼层
坐等豪都一期拆迁
 楼主| 发表于 2017-5-15 16:56 | 显示全部楼层
tempt02 发表于 2017-5-15 16:01
坐等豪都一期拆迁

捷克边上也在传拆迁
应该没这么快
徐泾这效率一直这样
发表于 2017-5-15 17:44 | 显示全部楼层
新徐泾人1978 发表于 2017-5-15 16:56
捷克边上也在传拆迁
应该没这么快
徐泾这效率一直这样

今年好多地块都腾出来了,联民路沪清平东面地块最近也腾出来了。
 楼主| 发表于 2017-5-16 11:42 | 显示全部楼层
大徐泾 发表于 2017-5-15 17:44
今年好多地块都腾出来了,联民路沪清平东面地块最近也腾出来了。

做啥呢?
谁来开发
发表于 2017-5-18 14:51 | 显示全部楼层
这两天会展中心开网上医疗博览会,两号线已经快挤瘫了。
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