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闽 系房企宝龙过度家 族化管 理 失守商 业地产阵 地

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 楼主| 发表于 2019-2-12 09:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
宝龙集团的总部位于上海闵行七宝,2016年开业的上海七宝宝龙城是其“总部项目”,也是许华芳眼皮子底下的项目,但招 商和运 营混 乱,在2017年年底出了问题。七宝宝龙城和厦 门宝龙一城两 大项目的问 题叠加,让许华芳发了一场火,从那时起,刚到任宝龙商业集团总经 理一职只有几个月的王寿庆最终 离职的局 面就已经 定下了。
 楼主| 发表于 2019-2-12 09:19 | 显示全部楼层
王寿庆是老万达人,他在上海项目公司带领的商管团队,曾打造出在万达内部销售业绩多年蝉联冠军的上海五角场万达广场。他在宝龙试用期还没结束就离开了,随后去了旭辉旗下的旭美商业担任总经理。

  在王寿庆之前,宝龙还挖过前正大广场总经理、西蒙地产集团国际部副总裁、加拿大亿万豪剑桥公司中国区副总裁潘丽君任商业负责人。潘丽君曾和任志强等人合伙开发过北京第一家购物中心性质的华威大厦,还曾主导开发了沃尔玛在中国的第一家购物中心,在商业地产领域有20多年的经验,但是潘丽君在宝龙也仅仅待了6个月便离职。

  在这些职业经理人离开后,“地产二代”许华芳事无巨细地管理集团大小事务。宝龙的地产主业下设事业一部、事业二部、置地、浙江事业部四个平台,各有副总裁负责,他们全都向许华芳汇报,许华芳还兼任商管负责人。

  缺乏职业经理人带来外部基因进行革新,宝龙的商业地产发展停滞不前。

  作为决策核心圈的董事会也极为家族化——许健康、许华芳、肖清平、施思妮、张洪峰担任执行董事,许华芬担任非执行董事。其中许健康是宝龙的创始人,许华芬、许华芳是其子女,施思妮是许华芳的妻子;肖清平是许健康的同乡,曾于1997年至1999年间担任晋江市土地管理局主任,目前他在宝龙不负责业务,只主管行政人事。

  宝龙的重心目前在长三角,此外还布局了海西、环渤海、中西部,2018年时宝龙曾希望拓展广东市场,组建广东事业部,不过界面新闻记者获悉,经过大半年的筹备后,这一南拓计划受挫,已经暂时搁置。

  扩张乏力,宝龙地产在商业地产领域持续掉队的局面未来几年可能将会继续,根据其规划的目标,2019年—2020年将计划再开业11个城市综合体,如能按计划完成,到2020年宝龙旗下将有50个商业综合体项目,但在二三四线城市战场上将和宝龙迎头对垒的吾悦广场届时数量将增加至100座。龙湖方面也宣布,龙湖天街的开业高峰将到来,未来两年估计有超过20座天街开业,整个集团的经营性收入要在2020年突破150亿元。随着商业地产头部房企迅速规模化,资源也正在向他们集中,这可能导致排在后面的房企在招商、谈判、运营管理中愈发弱势。

  在“北万达、南宝龙”时代,宝龙错过了战略机遇,在近两年后起之秀崛起的时代,闽系家族化企业宝龙仍在继续失守阵地。

  来源:界面 记者:马一凡
 楼主| 发表于 2019-2-12 09:20 | 显示全部楼层
自我定位为城市综合体运营商的宝龙,在商业地产领域一再退步。

  距离职业经理人王寿庆离职宝龙已经整整一年,宝龙集团总裁许华芳亲自兼任商业集团总经理一职至今,都没有再寻觅到合适的职业经理人。在这一年中,宝龙在商业地产领域加速掉队,全年仅新开三个商业项目,其中厦门宝龙一城开业时间一再拖延,广东事业部拓展计划受挫。

  将商业地产作为主业的宝龙地产(01238.HK)尽管在2018年全年实现了合约销售额的大幅增长,不过过度家族化管理的问题仍然困扰着这家公司。

  根据宝龙地产发布的公告,2018年其合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为人民币410.36亿元,同比增加约96.5%,这已是宝龙近年来实现的最快增速,去年其合约销售额同比只增加了18.4%。

  合约销售额的大幅增长得益于宝龙自2016年开始在拿地策略上的放开,大幅增加了住宅和商业的土地储备。2015年时宝龙仅新增了在上海的三幅商业地块,而到了2016年,宝龙新获取了13个商业及住宅项目,2017年时又新扩展了18个商业及住宅类项目,2018年上半年新扩储14块土地,全年新增20余幅土地。

  扩储是有代价的,宝龙的净负债比率大幅上升,2017年净负债率达到86.8%,相较2016年大涨了10个点,2018年上半年净负债比率更是高达100.4%。

  规模化背后,宝龙在过去一年大幅加大了和其他房企的战略合作。从拿地情况来看,2016年获取的13宗地块中,仅有4块土地权益占比小于50%,而2018年获取的18宗地块中,高达11块土地宝龙所占权益比低于50%。2018年以来,宝龙又相继与碧桂园、金茂、中梁、旭辉等房企共同宣布战略合作。

  尽管这让宝龙在2018年实现了合约销售额的跃升,但在其主业商业地产上,宝龙呈现出逆水行舟不进则退的局面。

  2018年全年宝龙仅新开业3个商业项目,包括一再拖延后才最终入市的高端产品线厦门宝龙一城,以及上海青浦宝龙广场和轻资产项目四川江油宝龙广场。

  这样的开业节奏让宝龙在国内商业地产领域已经失去了一席之地。相比之下,万达在2018年开出了49座万达广场,另外还开业了青岛东方影都万达茂和南京仙林万达茂两座文旅城;在商业地产上与宝龙定位类似的新城控股2018年开出了19座吾悦广场;华润置地有9个新商业项目开业,全年投资物业租金收入达到95.76亿元;红星美凯龙集团旗下的爱琴海商业新开7个项目,新签下26个项目。

  宝龙将自身定位为城市综合体运营商,早在2003年开始就进行商业项目开发,2009年在香港主板上市,在业内一度有“北万达、南宝龙”的地位。但如今的宝龙旗下共管理39个商业项目,这个数字,甚至远比不上万达一年新开的商业项目数量。

  不仅早已被万达甩在身后,近两年来,新城控股旗下吾悦广场、龙湖天街、华润万象城/万象汇、中粮大悦城发展迅速,作为后起之秀,他们的招商、运营、品牌能力都反超宝龙,实现了开店数量及租金收入的迅速提升,宝龙在行业中遭到多方夹击。

  近几年宝龙试图对旗下产品线重新梳理,提出开发宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品线,分别对应为(超)高端、高端(中高端)、中端主流。

  2018年9月开业的厦门宝龙一城是宝龙第一个超高端产品,不过该项目其实原定计划在2017年12月开业,结果开业时间一拖再拖。界面新闻记者获悉,开业延期最大的原因就是宝龙的招商能力跟不上。许华芳对厦门宝龙一城的期待是做成奢尚名品购物中心和大型高端商业街区,但是专业做商业地产已经十几年的宝龙却十分缺乏高端奢侈品方面的招商资源,导致项目无法如期开业。
 楼主| 发表于 2019-2-12 09:28 | 显示全部楼层
其他项目不好说,单说七宝总部项目

不是地铁口,而且不是大盒子商业体注定这个项目先天有缺陷

如果放在郊区周边5公里之内没有啥商业的地方开类似与七宝样子的宝龙广场或许还有存活可能,可是宝龙选择了七宝,这个已经被大量商业大鳄们虎视眈眈,早已将商业项目如见缝插针一般的安排在这个千年古镇内或者周边了,七宝独享的千年古镇西南交通枢纽位置注定它的商业的前途非同一般、
给七宝人民就是多一个选择 挺好 希望能挺过来 前几天去 已经没有之前那么冷了
 楼主| 发表于 2019-2-12 11:07 | 显示全部楼层
七宝站 发表于 2019-2-12 10:55
给七宝人民就是多一个选择 挺好 希望能挺过来 前几天去 已经没有之前那么 ...

也难

上海天气条件不好,特别是郊区开商业体最好是全包的那种结构

而宝龙设计是户户临街全户外格局。如果是地铁上盖的话或许由于地铁人流可以增加点人气,说白了,现在逛这个商城体验感没啥,如果不是因为特地要去的缘故,一般不会跑宝龙去逛
来不及了
七宝商业已经是万科天下,就连凯德已经调整业态 ,开业早于万科的宝龙确实失去了先机。对商业竞争而言先机很重要。
Michael5548 发表于 2019-2-13 07:44
七宝商业已经是万科天下,就连凯德已经调整业态 ,开业早于万科的宝龙� ...

确实啊,先机很重要!过年期间老街客流量巨大,万科背靠老街,已经占尽了地利
发表于 2019-2-13 09:07 | 显示全部楼层
宝龙露天广场的模式适合福建广东一代炎热气候,在上海已经不适合了,如果北方更是要命
发表于 2019-2-13 09:30 | 显示全部楼层
露天广场本身就是个缺陷
 楼主| 发表于 2019-2-13 09:32 | 显示全部楼层
liopard 发表于 2019-2-13 09:07
宝龙露天广场的模式适合福建广东一代炎热气候,在上海已经不适合了,如� ...

宝龙的致命伤在初始设计中就没有好好做市场调研,像七宝已经有华商,御前街出售型商铺失败的案 例,但是宝龙并没有以前车之鉴做警戒,依旧还是打出售型商铺来七宝,违背了七宝不适合出售型商铺大市场规律,我想作为一个总部项目做成这样子,也难怪宝龙许总会大发雷霆了

还有七宝虽然繁华但是还是规避不了上海的多阴雨,夏天暴热的天气特征,宝龙不采用大合子商业体模式本身就是一个错,虽然也有一些网友喜欢这样的全户外模式商城,但这些网友还是在广大消费者数量不在优势,这主要看宝龙大量的店铺关张及大冬天,大夏天,刮台风,下暴雨时候宝龙内冷冷清清的样子就知道了,说明很多网友并不喜欢这样的购物模式,购物重要是体验,如果体验不佳还去活受罪干嘛呢

最后说明是宝龙作为一个商业开发商选择地段在一个不是地铁口建商业,大数据很好分析,现在大流量基本在地铁口,地铁四通八达最主要是方便。所以现在很多知名开发商都会选择在地铁口建商业体,以保证商业体内长久有效客流量数据,人的流动才有商机啊,可是宝龙却不在地铁口建商业这本身就有违现代化商业体选址规律,在七宝商业的竞争中落败很正常。
 楼主| 发表于 2019-2-13 09:35 | 显示全部楼层
liopard 发表于 2019-2-13 09:07
宝龙露天广场的模式适合福建广东一代炎热气候,在上海已经不适合了,如� ...

七宝商务区当初规划者的水平很奇葩,放着一个航中路地铁上盖不用非要在一个不是地铁口的地方规划商业。这水平让人汗颜。听说航中路地铁上盖是建设绿化和变电站,我想就问这规划者了,你是小学毕业的吗?规划水平那么差
 楼主| 发表于 2019-2-13 09:36 | 显示全部楼层
liopard 发表于 2019-2-13 09:07
宝龙露天广场的模式适合福建广东一代炎热气候,在上海已经不适合了,如� ...

七宝商务区当初规划者的水平很奇 葩,放着一个航 中路 地铁上 盖不用非要在一个不是地铁口的地方规划商业。这水平让人汗 颜。听说航中路地铁上盖是建设绿化 和变 电 站,我就问这规 划者了,你是小 学毕业的吗?规划水平那么差
 楼主| 发表于 2019-2-13 09:37 | 显示全部楼层
七 宝 商 务 区当 初 规 划者的水 平很奇 葩,放着 一个航 中路 地铁上 盖不用 非要在一个不是 地 铁口的 方 规 划商业。这 水 平让人汗 颜。听  航 中 路 地 铁上 盖 是 建 设 绿 化 和变 电 站,我就问这规 划者了,你是小 学毕 业的吗?规 划 水 平 那 么 差
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